Può un bilocale con cucina di 73 mq utili essere trasformato in tre monolocali indipendenti di circa 23 mq ciascuno?
È la domanda da cui nasce questo nuovo caso studio.
Il progetto prende spunto da una realizzazione reale nella quale ci era stato chiesto di organizzare l’immobile con tre camere indipendenti. Abbiamo però voluto sviluppare anche un’ipotesi più radicale: verificare come avrebbe potuto cambiare il layout creando tre vere unità abitative autonome, alla luce delle nuove superfici minime introdotte dal decreto Salva Casa.
Nel video collegato all’articolo mostriamo l’intera trasformazione.
Partiamo dalla planimetria originale, cancelliamo con la matita i tramezzi da demolire, costruiamo la nuova distribuzione e arriviamo al rendering finale dei tre monolocali.
Guarda qui il video completo della trasformazione:
Il risultato grafico è interessante, ma una planimetria ben organizzata non dimostra automaticamente la fattibilità dell’operazione.
Per trasformare realmente un unico appartamento in tre abitazioni distinte bisogna coordinare:
- frazionamento urbanistico;
- aggiornamento catastale;
- superfici minime;
- adattabilità;
- orientamento e affacci;
- bagni e antibagni;
- scarichi e rialzi del pavimento;
- ventilazioni;
- isolamento acustico;
- impianti e contatori;
- citofoni e accessi;
- regolamento condominiale;
- convenienza economica.
È proprio questo il valore di un’analisi preliminare: capire non soltanto se i tre monolocali entrano nella planimetria, ma se possono diventare tre immobili conformi, funzionali e convenienti.
Il punto di partenza: un bilocale con cucina abitabile di 73 mq
L’immobile originario è composto da:
- soggiorno;
- camera matrimoniale;
- cucina separata;
- bagno;
- disimpegni;
- ingresso dal vano scala comune;
- aperture distribuite su più fronti.
La superficie utile complessiva è di circa 73 mq.
La configurazione originaria potrebbe essere mantenuta e ristrutturata come abitazione tradizionale. Tuttavia, la presenza di più aperture, una distribuzione abbastanza articolata e una metratura complessiva importante ci ha portato a valutare un’alternativa.
L’obiettivo del nuovo progetto è ricavare:
- tre ingressi indipendenti;
- tre ambienti monostanza;
- tre zone cottura;
- tre bagni;
- tre antibagni o disimpegni;
- una piccola bussola distributiva comune all’ingresso.
Ogni nuova unità si aggira indicativamente intorno ai 23 mq, servizi compresi.
Cosa cambia con il Salva Casa
Prima del Salva Casa, il riferimento nazionale tradizionale per un alloggio monostanza era di:
- 28 mq per una persona;
- 38 mq per due persone.
Le modifiche introdotte all’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia consentono oggi al tecnico abilitato, in determinate condizioni, di asseverare alloggi monostanza con superficie minima fino a:
- 20 mq per una persona;
- 28 mq per due persone.
La superficie comprende anche i servizi.
Questo è il motivo per cui abbiamo potuto studiare tre monolocali di circa 23 mq.
Ma è fondamentale chiarire un punto:
Il Salva Casa non stabilisce che qualsiasi spazio di 20 mq possa diventare automaticamente un monolocale.
La riduzione della superficie minima opera nell’ambito dell’asseverazione prevista per l’agibilità e richiede comunque il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari.
Inoltre, il progetto deve soddisfare il requisito dell’adattabilità previsto dalla normativa sull’eliminazione delle barriere architettoniche e almeno una delle condizioni indicate dalla legge:
- l’immobile deve essere interessato da un intervento di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
- oppure deve essere presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative capaci di garantire condizioni igienico-sanitarie adeguate, attraverso superfici, finestre, riscontri d’aria o sistemi ausiliari di ventilazione.
Per questo motivo, prima di impostare un frazionamento così spinto è consigliabile confrontarsi con l’ufficio tecnico comunale e affidare la verifica a un professionista abilitato.
Tre monolocali da 23 mq: la superficie da sola non basta
Nel nostro progetto, ciascuna nuova unità supera indicativamente i 20 mq.
Questo consente di sviluppare l’ipotesi, ma non conclude l’analisi.
Ogni monolocale deve essere verificato singolarmente rispetto a:
- superficie effettiva;
- numero previsto di occupanti;
- altezza interna;
- illuminazione naturale;
- aerazione;
- dimensione e apertura delle finestre;
- orientamento;
- visione verso l’esterno;
- accessibilità e adattabilità;
- dotazione del bagno;
- ventilazione della cucina;
- impianti;
- isolamento acustico.
La riduzione a 20 mq incide su un solo parametro. Non elimina tutti gli altri requisiti necessari per ottenere tre abitazioni autonome.
L’orientamento può bloccare il frazionamento
Quando si creano unità così piccole, è frequente che ciascun monolocale disponga di un solo fronte finestrato.
Diventa quindi indispensabile verificare l’orientamento.
A Milano, gli alloggi con superficie utile inferiore a 60 mq possono essere monoaffaccio, ma non possono essere orientati esclusivamente verso nord, considerando l’arco compreso entro 30 gradi a est e a ovest del nord.
Nel caso analizzato nessuno dei tre monolocali risulta monoaffaccio a nord, quindi questa specifica criticità non impedisce lo sviluppo dell’ipotesi.
Resta comunque necessario inserire la direzione del nord negli elaborati e dimostrare l’esposizione di ciascuna unità.
Un monolocale potrebbe infatti:
- superare i 20 mq;
- avere bagno e cucina;
- disporre di un ingresso autonomo;
ma risultare ugualmente non conforme a causa dell’orientamento, dell’illuminazione o dell’aerazione.
Come abbiamo organizzato i tre monolocali
La nuova distribuzione prevede una bussola comune all’ingresso, dalla quale si accede separatamente ai tre alloggi.
Ogni monolocale comprende:
- zona notte;
- piccolo tavolo;
- cucina compatta;
- frigorifero;
- piano cottura;
- lavabo;
- bagno;
- antibagno o disimpegno.
La bussola permette di separare l’ingresso condominiale dalle tre porte private.
Dal punto di vista catastale e proprietario, bisognerà stabilire come gestire questo spazio:
- come bene comune non censibile;
- come porzione comune alle tre unità;
- oppure mediante una diversa soluzione giuridica e catastale definita dal tecnico e dal notaio.
Non è un dettaglio da rimandare alla fine, perché la bussola incide su superfici, accessi, manutenzione e futura commerciabilità.
Perché ogni monolocale ha bisogno di un antibagno
Quando ogni porzione diventa un appartamento autonomo, il bagno non può essere trattato come un semplice servizio interno a una camera.
Nel progetto abbiamo quindi previsto per ogni unità un piccolo disimpegno con lavabo, separato:
- dal monolocale mediante una prima porta;
- dal bagno mediante una seconda porta.
A Milano la disciplina igienica prevede il disimpegno del primo servizio igienico; la possibilità di ometterlo è contemplata per il secondo bagno a uso esclusivo di una camera da letto.
In un monolocale con un solo bagno, questo significa che la relazione tra:
- zona cottura;
- ambiente abitabile;
- antibagno;
- servizio igienico;
deve essere controllata con particolare attenzione.
La doppia porta occupa spazio e può sembrare penalizzante in un alloggio di appena 22 mq, ma è proprio questo uno degli esempi che dimostrano perché non sia sufficiente dividere semplicemente 73 mq per tre.
Due bagni ciechi: il Comune li consente?
Dei tre nuovi bagni:
- uno dispone di una finestra;
- due risultano ciechi.
Per i due servizi ciechi occorre realizzare un sistema di aspirazione meccanica correttamente dimensionato, con condotti e punti di espulsione compatibili con edificio e condominio.
Il Regolamento edilizio di Milano ammette in determinate condizioni servizi igienici ciechi dotati di ventilazione meccanica; le caratteristiche dell’impianto e l’ammissibilità del bagno cieco come unico servizio devono comunque essere verificate sul progetto specifico.
Questa verifica non può essere generalizzata.
Un Comune potrebbe:
- consentire il primo e unico bagno cieco con aspirazione;
- imporre condizioni aggiuntive;
- richiedere un impianto VMC;
- applicare una disciplina più restrittiva.
Il fatto che il monolocale superi i 20 mq non risolve automaticamente il problema del bagno cieco.
Nel progetto saranno quindi necessari:
- due sistemi di aspirazione per i bagni ciechi;
- un percorso per i condotti;
- un punto di espulsione autorizzabile;
- aspirazione delle tre zone cottura;
- verifica delle interferenze con facciate e parti comuni.
Il problema principale: portare gli scarichi nei nuovi bagni
Creare due bagni aggiuntivi significa allontanare alcuni apparecchi sanitari dalla colonna di scarico esistente.
Gli scarichi lavorano normalmente per gravità e richiedono:
- pendenza sufficiente;
- diametri adeguati;
- percorso tecnicamente realizzabile;
- spazio nel massetto;
- assenza di interferenze strutturali.
Non sempre tutte le tubazioni possono essere nascoste nel pavimento esistente.
Per questo, nel rendering, la zona rappresentata con pavimento grigio indica la parte rialzata necessaria per consentire il passaggio delle nuove reti.
Nel progetto:
- i tre bagni sono rialzati;
- anche gli antibagni interessati seguono la nuova quota;
- sono presenti gradini nei punti di raccordo;
- nel monolocale in alto a sinistra è necessario salire nella zona tecnica e poi ridiscendere verso l’ambiente abitabile.
La soluzione nasce da una necessità impiantistica, non da una scelta estetica.
Perché non abbiamo rialzato tutto l’appartamento
Una possibilità sarebbe quella di alzare l’intero pavimento e uniformare tutte le quote.
Questa soluzione eliminerebbe alcuni gradini, ma potrebbe creare altre criticità:
- riduzione dell’altezza interna;
- interferenza con porte e porte-finestre;
- aumento dei costi;
- modifica delle soglie;
- necessità di intervenire su tutti gli ambienti;
- maggiore peso dei sottofondi;
- difficoltà nel raccordo con il pianerottolo condominiale.
Nel caso analizzato sono presenti anche porte-finestre. Un rialzo generalizzato potrebbe quindi risultare difficilmente compatibile con le quote delle aperture esistenti.
Abbiamo preferito rappresentare un’ipotesi di rialzo localizzato, concentrato dove serve per gli scarichi.
Attenzione: i gradini devono essere verificati rispetto all’adattabilità
Il gradino non è però soltanto una questione estetica o di comodità.
La possibilità di asseverare un monolocale con superficie inferiore ai 28 mq ordinari richiede il rispetto del requisito di adattabilità previsto dal D.M. 236/1989.
La presenza di differenze di quota all’interno di un alloggio così piccolo deve quindi essere valutata con grande attenzione.
Occorre verificare:
- se il percorso interno rimanga adattabile;
- se le porte abbiano larghezze sufficienti;
- se il bagno possa essere adeguato;
- se il gradino possa essere eliminato attraverso opere future;
- se esista una soluzione alternativa per gli scarichi;
- se la configurazione sia accettabile ai fini dell’agibilità.
Il gradino rappresentato non può quindi essere considerato automaticamente approvabile. È uno dei punti più delicati dell’intero progetto.
Le pareti tra i tre monolocali devono isolare dal rumore
Quando l’immobile rimane un unico appartamento, le pareti tra camere e ambienti interni sono semplici divisori.
Quando invece vengono create tre unità immobiliari autonome, le pareti diventano separazioni tra appartamenti distinti.
Il D.P.C.M. 5 dicembre 1997 stabilisce per gli edifici residenziali un indice di potere fonoisolante apparente R’w non inferiore a 50 dB per gli elementi che separano differenti unità immobiliari.
Nel progetto non possiamo quindi utilizzare comuni tramezzi sottili.
Una possibile stratigrafia può prevedere:
- prima muratura in laterizio semipieno;
- intercapedine;
- isolante fibroso fonoassorbente;
- seconda muratura separata;
- intonaco sui due lati.
La doppia parete non è l’unica soluzione tecnicamente possibile, ma è una delle configurazioni più utilizzate perché combina:
- massa;
- disaccoppiamento;
- assorbimento.
La prestazione deve essere verificata sull’intero sistema costruito, non soltanto sul singolo mattone.
Occorre inoltre controllare:
- collegamenti con pavimento e soffitto;
- trasmissioni laterali;
- scatole elettriche contrapposte;
- tubazioni;
- porte d’ingresso;
- rumore degli scarichi;
- aspiratori;
- cappe delle cucine;
- impianti di riscaldamento.
Una parete performante perde efficacia se il rumore passa attraverso solai, cavedi o impianti.
Lo spessore acustico riduce la superficie utile
In un frazionamento di 73 mq, ogni centimetro occupato dalle pareti incide sulla superficie finale dei tre alloggi.
Una doppia muratura con isolante è più spessa di un normale tramezzo.
Per questo la distribuzione deve essere disegnata considerando fin dall’inizio:
- spessore reale delle pareti;
- intonaci;
- rivestimenti;
- cavedi;
- contropareti;
- passaggi impiantistici.
Non è corretto dividere graficamente l’appartamento con semplici linee sottili e verificare la superficie soltanto dopo.
I tre monolocali devono rimanere sopra la soglia necessaria dopo aver sottratto gli spessori finiti di tutte le nuove costruzioni.
Servono altri due contatori?
Se dall’unica unità originaria nascono tre appartamenti realmente autonomi, anche gli impianti devono essere organizzati di conseguenza.
Per l’energia elettrica, in linea generale, occorreranno:
- tre forniture autonome;
- tre quadri elettrici;
- tre sistemi di contabilizzazione;
- due nuovi contatori o punti di fornitura rispetto a quello esistente.
Devono poi essere verificate separazione e contabilizzazione di:
- acqua;
- riscaldamento;
- eventuale gas;
- climatizzazione;
- scarichi;
- spese condominiali.
Non sempre è possibile installare nuovi contatori esattamente dove si desidera. Bisogna verificare:
- spazi disponibili nelle parti comuni;
- potenza della rete;
- autorizzazioni del gestore;
- attraversamenti;
- regolamento condominiale;
- posizione delle colonne montanti.
L’intervento non termina quindi con la costruzione dei tramezzi.
Non dimentichiamo citofoni, campanelli e cassette postali
Tre appartamenti indipendenti devono poter essere identificati e raggiunti separatamente.
Occorre quindi studiare anche:
- tre pulsanti o nominativi sul citofono;
- collegamenti con le tre unità;
- campanelli distinti;
- eventuale videocitofono;
- apertura del portone;
- cassette postali;
- numerazione interna;
- targhette sulle porte.
La modifica del sistema citofonico interessa normalmente un impianto condominiale e deve essere verificata con amministratore, tecnico e installatore.
Potrebbero essere necessari:
- ampliamento della pulsantiera;
- nuovi cavi;
- programmazione dell’impianto digitale;
- autorizzazione condominiale;
- sostituzione di componenti non più espandibili.
È un costo spesso dimenticato nelle prime simulazioni economiche.
Il condominio può impedire il frazionamento?
Il frazionamento è ricompreso dal Testo Unico dell’Edilizia tra gli interventi di manutenzione straordinaria, quando non modifica la volumetria complessiva e mantiene la destinazione d’uso prevista dalla disciplina applicabile.
Questo non significa però che il condominio possa essere ignorato.
Prima di procedere bisogna controllare:
- regolamento contrattuale;
- eventuali divieti al frazionamento;
- numero massimo di unità;
- uso delle parti comuni;
- modifica del citofono;
- installazione dei contatori;
- nuove tubazioni;
- scarichi;
- ventilazioni;
- fori in facciata;
- ripartizione dei millesimi;
- intensificazione dell’uso di scale e impianti.
Anche quando non è necessaria un’autorizzazione assembleare per tutte le opere interne, gli interventi sulle parti comuni devono essere preventivamente verificati e comunicati nelle forme appropriate.
Frazionamento urbanistico e catastale: non basta creare tre porte
Se l’obiettivo è vendere o gestire separatamente i tre monolocali, bisogna realizzare un vero frazionamento.
Il frazionamento comporta:
- opere edilizie;
- pratica comunale;
- creazione di tre unità funzionalmente autonome;
- aggiornamento catastale;
- assegnazione di nuovi subalterni;
- definizione delle parti comuni;
- revisione delle tabelle millesimali;
- predisposizione degli impianti separati;
- verifica dell’agibilità di ciascuna unità.
La pratica edilizia necessaria dipende dalle opere effettivamente previste, dalla presenza di interventi strutturali e dalle disposizioni regionali e comunali.
Deve quindi essere individuata dal tecnico dopo aver verificato lo stato legittimo dell’immobile.
E se mantenessimo un’unica unità immobiliare?
Esiste una seconda strategia.
Il proprietario potrebbe mantenere l’immobile come un solo appartamento, organizzandolo per ospitare tre persone o tre nuclei di utilizzo, senza creare tre subalterni autonomi.
In questo scenario potrebbero ridursi alcune complessità:
- un solo contatore principale;
- un solo citofono;
- nessuna vendita separata;
- assenza di tre proprietà distinte;
- pareti interne non necessariamente assimilabili a separazioni tra unità immobiliari;
- minori adempimenti catastali.
Ma bisogna fare molta attenzione alle parole e alla configurazione reale.
Mantenere un solo subalterno non significa poter realizzare tre appartamenti autonomi senza dichiarare il frazionamento.
Se ogni porzione dispone di:
- ingresso indipendente;
- bagno privato;
- cucina completa;
- autonomia funzionale;
l’intervento potrebbe assumere, nella sostanza, le caratteristiche di una suddivisione in più unità.
Il frazionamento urbanistico riguarda proprio gli interventi che trasformano una singola unità in più parti autonome; non è sufficiente evitare l’aggiornamento catastale per escludere automaticamente questa qualificazione.
Se si vuole mantenere una sola abitazione destinata, ad esempio, alla locazione per camere, il layout e l’uso devono essere impostati coerentemente con questa scelta e verificati da un tecnico.
Tre camere indipendenti o tre monolocali: le differenze
| Aspetto | Un solo appartamento con tre camere | Tre monolocali autonomi |
| Unità urbanistiche | Una | Tre |
| Subalterni catastali | Uno | Tre |
| Vendita separata | No | Sì |
| Contatori | Generalmente uno, con eventuali sotto-contatori | Forniture e contabilizzazioni separate |
| Citofono | Un solo nominativo | Tre chiamate o nominativi |
| Pareti divisorie | Interne all’alloggio | Separazioni acustiche tra unità |
| Antibagni | Da verificare secondo distribuzione e uso | Da verificare per ogni singolo monolocale |
| Agibilità | Dell’alloggio complessivo | Da verificare per ciascuna unità |
| Condominio | Minori modifiche impiantistiche | Maggiori interferenze e verifiche |
| Vendita futura | Dell’intero appartamento | Possibile vendita delle singole unità |
La prima soluzione può essere interessante per un proprietario che desidera aumentare la rendita affittando camere senza vendere l’immobile.
La seconda può essere più adatta quando si vuole:
- vendere uno o più monolocali;
- conservarne uno e cedere gli altri;
- creare tre investimenti autonomi;
- diversificare le locazioni;
- rendere indipendenti proprietà e utenze.
Quando può avere senso creare tre monolocali
Un’operazione di questo tipo può essere interessante quando:
- la domanda locale premia le piccole metrature;
- il prezzo al metro quadrato dei monolocali è superiore a quello dell’appartamento grande;
- i tre alloggi sono realmente funzionali;
- gli scarichi sono tecnicamente realizzabili;
- i costi delle opere rimangono sotto controllo;
- il condominio non presenta ostacoli;
- ogni unità rispetta i requisiti;
- il margine finale giustifica la complessità.
Le strategie possibili sono diverse:
- vendere tutti e tre i monolocali;
- venderne due e conservarne uno;
- abitare in uno e affittare gli altri;
- mettere a reddito tutte le unità;
- mantenere l’appartamento unico e affittare camere o porzioni, con una distribuzione compatibile.
Quando il frazionamento non conviene
Il fatto che il progetto sia tecnicamente possibile non significa che sia economicamente vantaggioso.
Prima di procedere bisogna stimare:
- valore attuale del bilocale da ristrutturare;
- valore realistico dei tre monolocali finiti;
- costi di demolizione;
- nuove murature acustiche;
- tre cucine;
- tre bagni;
- rialzi e sottofondi;
- scarichi;
- aspirazioni;
- impianti elettrici;
- contatori;
- citofono;
- pratiche tecniche;
- aggiornamenti catastali;
- eventuali oneri;
- costi condominiali;
- interessi finanziari;
- tempi;
- imprevisti.
In un frazionamento così intenso, i costi al metro quadrato possono crescere rapidamente perché molte dotazioni vengono triplicate.
Non stiamo semplicemente distribuendo diversamente 73 mq.
Stiamo costruendo:
- tre cucine;
- tre bagni;
- tre impianti;
- tre ingressi;
- tre sistemi di contabilizzazione;
- tre prodotti immobiliari autonomi.
Il calcolo che decide se l’operazione funziona
L’analisi dovrebbe confrontare almeno due scenari.
Scenario 1: ristrutturazione del bilocale
- valore nello stato attuale;
- costo della ristrutturazione;
- valore finale come appartamento unico;
- tempo di vendita o rendimento locativo.
Scenario 2: frazionamento in tre monolocali
- costo delle opere;
- costo degli impianti triplicati;
- costi tecnici e catastali;
- valore unitario dei tre monolocali;
- tempi più lunghi;
- maggiore rischio autorizzativo;
- valore complessivo finale.
Il frazionamento ha senso soltanto se l’incremento di valore generato dai tre monolocali supera adeguatamente:
- maggiori costi;
- maggiore complessità;
- tempi;
- rischio;
- superficie persa nei divisori e nelle parti comuni.
Le verifiche da eseguire prima di iniziare
Un percorso corretto potrebbe essere organizzato così:
- accesso agli atti e ricostruzione dello stato legittimo;
- rilievo completo dell’appartamento;
- verifica della superficie utile reale;
- inserimento dell’orientamento;
- controllo degli affacci di ogni unità;
- verifica dei rapporti aeroilluminanti;
- verifica delle condizioni per applicare la superficie minima di 20 mq;
- controllo dell’adattabilità;
- progetto dei tre bagni e degli antibagni;
- verifica dell’ammissibilità dei due bagni ciechi;
- studio delle aspirazioni;
- rilievo delle colonne di scarico;
- calcolo delle pendenze;
- definizione dei rialzi;
- verifica dei gradini;
- progetto delle pareti acustiche;
- studio delle tre cucine;
- separazione degli impianti;
- verifica di contatori e quadri;
- verifica di citofoni e cassette postali;
- esame del regolamento condominiale;
- analisi delle parti comuni;
- definizione della bussola d’ingresso;
- confronto preventivo con il Comune;
- stima dei costi;
- stima dei valori di vendita e locazione;
- scelta del titolo edilizio;
- presentazione della pratica;
- esecuzione dei lavori;
- aggiornamento catastale e adempimenti finali.
Il Salva Casa apre una possibilità, ma non sostituisce il progetto
Questo caso mostra bene la differenza tra una norma che introduce maggiore flessibilità e un’autorizzazione automatica.
Il Salva Casa permette di studiare alloggi monostanza più piccoli rispetto ai parametri tradizionali, arrivando in determinate condizioni a 20 mq per una persona.
Ma rimangono da verificare:
- adattabilità;
- luce;
- aerazione;
- orientamento;
- bagni;
- antibagni;
- scarichi;
- altezze;
- acustica;
- impianti;
- condominio;
- agibilità.
Nel nostro caso, l’assenza di monolocali monoaffaccio a nord elimina una possibile criticità, ma non risolve tutte le altre.
La vera domanda non è quindi:
“Riesco a disegnare tre monolocali da 20 mq?”
La domanda corretta è:
“Riesco a creare tre abitazioni autonome, conformi, funzionali e più redditizie dell’appartamento originario?”
Da bilocale a tre monolocali: il valore nasce dai numeri
La nuova planimetria dimostra che il frazionamento è geometricamente ipotizzabile.
Abbiamo ottenuto:
- tre monolocali di circa 23 mq;
- tre zone cottura;
- tre servizi;
- tre antibagni;
- una bussola comune;
- accessi indipendenti;
- una distribuzione sufficientemente leggibile.
Le principali criticità rimangono:
- rialzo dei pavimenti;
- gradini;
- adattabilità;
- bagni ciechi;
- aspirazioni;
- pareti acustiche;
- contatori;
- citofono;
- interferenze condominiali;
- superficie persa nei nuovi divisori.
È quindi una soluzione da valutare attraverso una vera analisi tecnico-economica, non soltanto sulla base dell’effetto visivo del prima e dopo.
Il frazionamento non crea valore perché aumenta il numero delle porte. Crea valore soltanto quando produce immobili migliori, conformi e richiesti dal mercato.
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Avvertenza
Il progetto illustrato ha finalità esemplificativa e rappresenta uno studio distributivo preliminare.
La possibilità di applicare le superfici minime introdotte dal Salva Casa, realizzare tre unità autonome, utilizzare bagni ciechi, introdurre gradini, installare nuove ventilazioni e separare gli impianti deve essere verificata sul caso concreto da tecnici abilitati e dagli enti competenti.
Qualsiasi frazionamento deve essere preceduto da verifiche:
- urbanistiche;
- edilizie;
- igienico-sanitarie;
- catastali;
- strutturali;
- impiantistiche;
- energetiche;
- acustiche;
- condominiali;
- economiche.
Le disposizioni nazionali devono essere coordinate con la normativa regionale, con il regolamento comunale vigente, con le caratteristiche dell’edificio e con gli eventuali vincoli presenti.
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