Quando analizziamo un appartamento da ristrutturare, non dovremmo guardare soltanto la posizione dei muri.

A volte una delle opportunità più interessanti è nascosta proprio sulla facciata.

Una finestra particolarmente larga, oppure una grande portafinestra, può consentire di servire due locali differenti anziché uno solo.

È una soluzione che abbiamo utilizzato diverse volte durante lo studio di nuovi layout e che, in determinate situazioni, può fare la differenza tra un progetto realizzabile e uno che non lo è.

Dividere una finestra in due può infatti permettere di:

• creare un bagno finestrato dove prima non esisteva;
• ricavare una camera aggiuntiva;
• migliorare il rapporto aeroilluminante di un nuovo locale;
• separare una grande stanza in due ambienti autonomi;
• rendere possibile un cambio layout che altrimenti sarebbe molto difficile.

Naturalmente, non significa semplicemente costruire un muro in mezzo a una finestra.

Bisogna verificare urbanistica, rapporti aeroilluminanti, serramenti, facciata, condominio, struttura e risultato estetico.

Ed è proprio questo che vediamo in questo caso.

Una finestra può condizionare completamente il nuovo layout

Quando ridisegniamo un appartamento, capita spesso di avere abbastanza superficie per creare una stanza in più, ma di incontrare un problema:

la nuova stanza non avrebbe una finestra propria.

Oppure la finestra presente non sarebbe sufficientemente grande per garantire l’illuminazione e l’aerazione richieste.

La posizione delle aperture esterne diventa quindi uno dei principali vincoli di progetto.

Possiamo avere, per esempio, una grande camera di 20 o 25 mq con un’unica finestra molto larga.

Dal punto di vista della superficie sarebbe relativamente semplice dividere la camera in due.

Il problema è che, una volta costruito il nuovo tramezzo, uno dei due ambienti potrebbe rimanere senza illuminazione naturale.

Se però l’apertura esistente è sufficientemente ampia, è possibile studiare una soluzione diversa:

portare il nuovo divisorio esattamente in corrispondenza del centro del serramento e trasformare una grande apertura in due aperture funzionalmente indipendenti.

È esattamente il principio visibile nella foto che accompagna questo articolo.

La foto di cantiere: il muro arriva al centro della finestra

Nell’immagine si vede il nuovo tramezzo in laterizio realizzato all’interno dell’appartamento.

Il divisorio arriva precisamente in corrispondenza della zona centrale dell’apertura.

Una volta completati:

• intonaco;
• isolamento;
• spallette;
• nuovo serramento;
• profilo centrale;

dall’esterno non sarà il laterizio a essere visibile.

Il punto di incontro tra muro e serramento verrà infatti risolto attraverso il montante del nuovo infisso.

Ed è questo uno degli aspetti progettualmente più interessanti.

Se l’apertura originale presenta già una geometria compatibile — per esempio una finestra a due ante — la nuova divisione può risultare molto meno invasiva sulla facciata di quanto si potrebbe immaginare.

Caso 1: creare un bagno finestrato

Una delle applicazioni più utili riguarda la creazione di un secondo bagno.

Immaginiamo una grande finestra appartenente inizialmente a una camera o a una cucina.

Con il nuovo layout potremmo avere bisogno di utilizzare una porzione di quello spazio per realizzare un bagno.

Se il serramento è abbastanza largo, invece di costruire il bagno completamente cieco potremmo dividere l’apertura:

una parte rimane alla stanza e una parte viene assegnata al nuovo bagno.

Il risultato può essere particolarmente interessante nei Comuni nei quali la possibilità di avere il primo o unico bagno cieco è limitata oppure subordinata a specifiche condizioni.

Le norme igienico-sanitarie, infatti, non sono identiche in tutti i Comuni.

Prima di impostare il progetto bisogna quindi verificare:

• se il bagno cieco è ammesso;
• in quali condizioni;
• quale tipo di ventilazione è richiesta;
• se l’apertura naturale può evitare la necessità di determinate soluzioni meccaniche;
• quali dimensioni devono avere bagno e finestra.

A volte pochi centimetri nella posizione del tramezzo possono quindi cambiare completamente la fattibilità del progetto.

Caso 2: creare una camera in più

La situazione può essere ancora più interessante quando la grande apertura appartiene a una stanza che intendiamo dividere.

Ci è capitato, ad esempio, di lavorare su una grande portafinestra.

La larghezza dell’apertura ha consentito di creare due porzioni finestrate indipendenti e, grazie al nuovo layout, ricavare una vera camera aggiuntiva.

Ed è qui che la valorizzazione immobiliare diventa particolarmente interessante.

Trasformare, quando tecnicamente e urbanisticamente possibile:

un bilocale in trilocale

oppure

un trilocale in quadrilocale

può avere un impatto sul valore dell’immobile molto superiore al costo necessario per modificare il serramento e ridistribuire gli interni.

Naturalmente, la nuova camera deve rispettare tutti gli altri requisiti previsti.

La presenza di una finestra, da sola, non basta.

Bisogna verificare il rapporto aeroilluminante

Uno degli errori più frequenti consiste nel pensare:

“La finestra è grande. Ne faccio metà per stanza e ho risolto.”

Non necessariamente.

Dopo la divisione, ciascun nuovo locale deve rispettare autonomamente i propri requisiti di illuminazione e aerazione.

A Milano, per esempio, il Regolamento Edilizio prevede per i locali agibili una superficie finestrata utile generalmente pari ad almeno 1/10 della superficie del pavimento. Per gli ambienti residenziali viene inoltre verificata la profondità del locale rispetto all’altezza della finestra; quando la distanza supera 2,5 volte l’altezza considerata, ma rimane entro 3,5 volte, la superficie trasparente richiesta sale ad almeno 1/8 della superficie del pavimento.

Facciamo un esempio puramente indicativo.

Se, dopo la divisione, una porzione della finestra utile fosse pari a:

1,20 mq

con un rapporto di 1/10 potrebbe contribuire all’illuminazione di un locale di circa:

12 mq

sempre che siano rispettate anche tutte le altre condizioni previste dal regolamento.

Non possiamo quindi decidere la posizione del nuovo muro semplicemente cercando il centro geometrico della stanza.

Dobbiamo verificare contemporaneamente:

superficie del locale + superficie finestrata + profondità + geometria dell’apertura.

Anche la dimensione della nuova camera conta

La nuova stanza deve naturalmente rispettare anche le superfici minime previste dal regolamento applicabile.

A Milano, l’attuale Regolamento Edilizio indica, tra gli altri parametri, superfici minime di 8 mq per una camera a un posto letto e 12 mq per una camera a due posti letto.

Questo significa che per ottenere una camera aggiuntiva dobbiamo far coincidere diversi requisiti:

• superficie minima;
• larghezza e geometria utilizzabile;
• rapporto aeroilluminante;
• altezza;
• profondità;
• accesso;
• posizione della nuova finestra;
• disposizione dell’arredo.

Il progetto funziona solamente quando tutti questi parametri coincidono.

Il vantaggio maggiore: non modificare il vano esterno

Dal punto di vista progettuale esiste una grande differenza tra:

creare una nuova finestra

e

suddividere internamente una grande apertura già esistente.

Nel secondo caso può essere possibile mantenere invariato il vano murario esterno.

Questo è un vantaggio significativo.

Non stiamo necessariamente:

• allargando la finestra;
• restringendola;
• creando un nuovo foro;
• spostando architravi;
• modificando la dimensione complessiva dell’apertura.

Possiamo invece sostituire o organizzare il serramento in modo che sia presente un montante centrale in corrispondenza del nuovo divisorio.

Ovviamente, la fattibilità deve sempre essere verificata sul singolo edificio.

Condominio: l’allineamento della facciata è fondamentale

Qui arriviamo a uno degli aspetti più delicati.

La facciata dell’edificio rientra tra le parti comuni condominiali e un intervento effettuato all’interno della proprietà esclusiva non può arrecare danno alle parti comuni né pregiudicare stabilità, sicurezza o decoro architettonico.

L’articolo 1122 del Codice Civile prevede inoltre che dei lavori venga data preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea.

Questo però non significa che ogni modifica di un serramento richieda automaticamente una delibera assembleare.

La situazione deve essere valutata in funzione:

• del regolamento condominiale;
• del tipo di intervento;
• dell’aspetto della facciata;
• dell’eventuale modifica delle parti comuni;
• di eventuali vincoli dell’edificio.

La giurisprudenza considera comunque il decoro architettonico un limite anche nell’uso individuale della facciata condominiale.

Per questo prima di progettare il nuovo layout conviene verificare il regolamento e confrontarsi con l’amministratore.

Quando dividere la finestra è esteticamente più semplice

Esiste una situazione particolarmente favorevole.

Immaginiamo una facciata sulla quale:

• la finestra del piano superiore ha due ante;
• la nostra finestra ha due ante;
• la finestra del piano inferiore ha due ante;
• tutti i serramenti presentano un asse verticale centrale.

Se realizziamo il nuovo tramezzo proprio in corrispondenza di quell’asse, il prospetto potrebbe mantenere praticamente la stessa lettura architettonica.

Dall’esterno continuerebbe a vedersi:

finestra → montante centrale → finestra

esattamente come sugli altri piani.

Il nuovo muro interno rimarrebbe sostanzialmente nascosto dietro il montante in:

• PVC;
• alluminio;
• legno;
• o altro materiale utilizzato per il serramento.

Questo naturalmente non garantisce automaticamente l’approvazione, ma rende normalmente l’intervento molto più coerente dal punto di vista estetico.

Quando invece la modifica diventa problematica

La situazione cambia parecchio se vogliamo dividere l’apertura in maniera asimmetrica.

Per esempio:

30% + 70%

anziché:

50% + 50%.

Il nuovo montante potrebbe trovarsi in una posizione completamente diversa rispetto agli assi verticali delle finestre superiori e inferiori.

In quel caso dall’esterno potremmo avere una situazione simile:

piano superiore → asse centrale
nostro piano → asse spostato
piano inferiore → asse centrale.

La modifica diventa immediatamente più percepibile.

Ed è proprio in queste situazioni che aumentano le possibili problematiche relative al decoro architettonico.

Per questo una delle prime cose che facciamo durante lo studio è osservare non soltanto la planimetria, ma anche il prospetto dell’edificio.

Non basta guardare la propria finestra

Prima di decidere dove posizionare il nuovo tramezzo conviene quindi verificare:

1. la finestra del piano superiore;
2. quella del piano inferiore;
3. le altre finestre della stessa facciata;
4. materiale e colore degli infissi;
5. larghezza dei montanti;
6. eventuali marcapiani e cornici;
7. presenza di persiane o tapparelle;
8. eventuali vincoli architettonici;
9. regolamento condominiale.

È un controllo molto semplice che può evitare di sviluppare per giorni un layout che successivamente risulta difficilmente realizzabile.

Anche il nuovo serramento deve essere studiato bene

Il punto nel quale il nuovo tramezzo incontra il serramento è un vero nodo costruttivo.

Non basta appoggiare un muro contro il vetro.

Deve essere progettato un collegamento corretto tra:

• parete divisoria;
• controtelaio;
• telaio;
• montante;
• isolamento;
• finiture.

Bisogna evitare:

• ponti termici;
• condensa;
• infiltrazioni;
• discontinuità acustiche;
• fessurazioni;
• trasmissione di rumori tra i due ambienti.

Se i due locali devono essere realmente indipendenti, anche il serramento deve comportarsi di conseguenza.

Particolare attenzione è necessaria quando il nuovo muro divide:

una camera e un bagno

oppure addirittura:

due unità immobiliari differenti.

Dividere una portafinestra può essere ancora più interessante

La stessa strategia può essere applicata alle portefinestre.

Anzi, talvolta una grande portafinestra offre ancora maggiori possibilità perché dispone di una superficie vetrata considerevole.

In una nostra esperienza, proprio la suddivisione di una portafinestra molto ampia ha contribuito a rendere possibile la realizzazione di una camera aggiuntiva.

Ma anche qui bisogna valutare:

• accesso al balcone;
• parapetti;
• soglie;
• apertura delle ante;
• distribuzione interna;
• rapporto aeroilluminante;
• facciata;
• eventuale necessità che entrambe le porzioni rimangano apribili.

Se il balcone è comune ai due nuovi ambienti, bisogna inoltre valutare privacy e sicurezza.

Attenzione ai muri portanti

C’è poi una distinzione fondamentale.

Se ci limitiamo a far arrivare un nuovo tramezzo interno in corrispondenza del serramento, l’intervento può essere relativamente semplice.

Se invece, per ottenere le due aperture, dobbiamo:

• allargare la finestra;
• spostare una spalletta;
• demolire una porzione della facciata;
• modificare un architrave;
• creare un nuovo foro;

la situazione cambia completamente.

Potremmo trovarci a intervenire su:

• muratura portante;
• strutture;
• prospetti;
• parti comuni.

In questi casi cambiano verifiche, procedimento edilizio e, potenzialmente, autorizzazioni necessarie.

Il regime amministrativo non può essere stabilito soltanto guardando il rendering finale: dipende dalle opere effettivamente eseguite e dagli eventuali vincoli presenti sull’edificio. La disciplina nazionale distingue infatti gli interventi anche in funzione delle modifiche strutturali e dei prospetti.

E se l’edificio è vincolato?

Su immobili:

• storici;
• sottoposti a tutela;
• ricadenti in ambiti paesaggistici;
• con facciate di particolare pregio;

la modifica del serramento può essere molto più delicata.

Anche una variazione apparentemente minima nella partitura della finestra può richiedere verifiche ulteriori.

In questi casi la soluzione progettuale deve essere definita prima di ordinare i nuovi serramenti.

La vera domanda: quanto valore genera quella finestra?

Ed è qui che torniamo alla valorizzazione immobiliare.

Una finestra non ha valore soltanto perché illumina una stanza.

In alcuni immobili può diventare una risorsa progettuale.

Immaginiamo un appartamento nel quale una grande portafinestra consenta di trasformare:

prima

grande soggiorno + camera

in:

dopo

soggiorno + due camere.

Se il mercato locale attribuisce a un trilocale un valore significativamente superiore rispetto al bilocale, quella singola apertura può contribuire indirettamente a generare decine di migliaia di euro di valore aggiuntivo.

Naturalmente bisogna sottrarre:

• costi della ristrutturazione;
• serramenti;
• impianti;
• pratiche;
• eventuali lavori condominiali;
• oneri;
• costi tecnici.

Ma è esattamente questo il principio della valorizzazione immobiliare:

non guardare soltanto ciò che l’appartamento è oggi, ma ciò che la sua struttura permette di farlo diventare.

Prima di dividere una finestra in due: la nostra checklist

Prima di impostare questa soluzione verificherei sempre:

1. dimensione dell’apertura esistente;
2. superficie delle due future finestre;
3. rapporti aeroilluminanti dei nuovi locali;
4. superficie minima delle nuove stanze;
5. profondità degli ambienti;
6. orientamento;
7. possibilità di apertura dei serramenti;
8. presenza di portefinestre e balconi;
9. posizione esatta del nuovo tramezzo;
10. struttura della facciata;
11. eventuale presenza di architravi o elementi portanti;
12. geometria delle finestre soprastanti e sottostanti;
13. allineamento dei montanti;
14. materiale e colore degli infissi;
15. regolamento condominiale;
16. comunicazione preventiva all’amministratore;
17. eventuali vincoli paesaggistici o architettonici;
18. titolo edilizio necessario;
19. dettaglio costruttivo parete-serramento;
20. convenienza economica del nuovo layout.

Una piccola modifica che può cambiare completamente un appartamento

La fotografia di questo cantiere racconta molto bene il nostro modo di vedere una ristrutturazione.

A prima vista vediamo semplicemente:

un muro che arriva contro una finestra.

Dal punto di vista della valorizzazione immobiliare, invece, potremmo vedere:

un bagno finestrato che prima non esisteva,
oppure
una camera aggiuntiva,
oppure ancora
la possibilità di trasformare completamente la tipologia dell’appartamento.

Non sempre si può fare.

E non sempre conviene farlo.

Ma proprio per questo, prima di acquistare un immobile o iniziare una ristrutturazione, è importante analizzare tutte le possibilità offerte dalla planimetria e dalle aperture esistenti.

Perché a volte il valore aggiunto non nasce dallo spostamento di un muro.

Nasce da dove quel muro riesce ad arrivare.

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