Molti appartamenti costruiti negli anni ’50, ’60 e ’70 hanno una caratteristica molto interessante: metrature generose, stanze grandi, distribuzioni tradizionali e spesso molte finestre.

Sono i classici “appartamenti della nonna”: case ampie, solide, con spazi importanti, ma progettate per un modo di abitare molto diverso da quello attuale.

Un grande ingresso, corridoi ampi, cucina separata, soggiorno importante, camere molto grandi, disimpegni e zone di passaggio che un tempo avevano senso, ma che oggi possono risultare poco efficienti.

In alcuni casi, proprio questa distribuzione apparentemente superata può nascondere un potenziale importante.

Uno di questi potenziali è il frazionamento immobiliare.

Ovvero la possibilità di trasformare un unico appartamento grande in due unità più piccole, autonome, funzionali e più coerenti con la domanda del mercato attuale.

Nel Reel collegato a questo articolo abbiamo mostrato un caso tipo: un trilocale di circa 100 mq.

mq, a pianta piuttosto regolare, trasformato in due bilocali contenuti, ma accoglienti e ben distribuiti.

Naturalmente non tutti gli appartamenti grandi possono essere frazionati.

E non sempre conviene farlo.

Ma quando la planimetria, la normativa, gli impianti e il mercato lo consentono, il frazionamento può diventare una leva molto potente di valorizzazione immobiliare.

Perché oggi due appartamenti piccoli possono valere più di uno grande

Guarda il video: da trilocale a due bilocali

Il mercato immobiliare è cambiato.

Le famiglie sono cambiate.
Le esigenze abitative sono cambiate.
Il modo di vivere la casa è cambiato.

Oggi ci sono più single, più coppie senza figli, più lavoratori temporanei, più studenti, più persone che cercano tagli contenuti, funzionali, gestibili e con costi di manutenzione più bassi.

In molte zone urbane e metropolitane, un appartamento grande da ristrutturare può essere difficile da vendere, soprattutto se richiede un investimento importante e se si rivolge a un target più ristretto.

Due bilocali, invece, possono intercettare una platea più ampia:

giovani coppie, single, investitori, persone separate, professionisti, studenti, piccoli nuclei familiari, acquirenti alla ricerca di un taglio più accessibile.

Questo non significa che un appartamento grande valga sempre meno.

Significa che, in alcuni contesti, due unità più piccole possono avere un valore complessivo superiore rispetto all’unica unità originaria.

Ed è proprio qui che nasce il ragionamento sul frazionamento.

Il frazionamento non è solo “dividere una casa in due”

Uno degli errori più frequenti è pensare che frazionare significhi semplicemente tracciare una linea in mezzo alla planimetria.

In realtà, un frazionamento ben fatto è molto più complesso.

Significa creare due nuove abitazioni autonome, ognuna con:

una propria zona giorno,
una propria camera,
un proprio bagno,
una cucina funzionale,
un ingresso chiaro,
impianti corretti,
illuminazione naturale adeguata,
requisiti igienico-sanitari rispettati,
isolamento acustico tra le unità,
e una distribuzione interna realmente vivibile.

Il valore non nasce dal semplice “taglio” dell’appartamento.

Nasce dalla capacità di trasformare una grande metratura poco efficiente in due prodotti immobiliari più moderni, più leggibili e più appetibili per il mercato.

Il caso tipo: da trilocale di 100 mq a due bilocali

Nel caso mostrato nel Reel, il punto di partenza è un appartamento a pianta abbastanza regolare, con una superficie di circa 90 mq.

È un esempio tipico di immobile che può sembrare datato, ma che ha alcune caratteristiche favorevoli:

pianta ampia,
forma abbastanza regolare,
molte finestre,
possibilità di ridistribuire i tramezzi interni,
spazi originari sovradimensionati,
potenziale per creare due unità autonome.

Nel progetto, l’appartamento viene ripensato per ricavare due bilocali.

Non parliamo di due unità enormi, ma di due soluzioni contenute, accoglienti e ben distribuite.

Ogni bilocale deve avere una zona giorno con cucina integrata, una camera, un bagno e spazi di servizio ben studiati.

Il risultato deve essere credibile.

Perché il mercato non premia solo il numero delle unità create.
Premia la qualità della distribuzione.

Due bilocali mal progettati, scomodi, bui o pieni di compromessi possono valere meno di un unico appartamento ben mantenuto.

Due bilocali ben progettati, invece, possono generare un valore molto più interessante.

La bussola comune: quando serve creare un nuovo ingresso

Uno degli aspetti più importanti del frazionamento è l’accesso alle nuove unità.

La soluzione ideale sarebbe avere già due ingressi indipendenti dal pianerottolo o dalle parti comuni.

Ma spesso questo non è possibile.

In molti casi si crea quindi una piccola bussola o un disimpegno comune interno, cioè uno spazio neutro da cui si accede ai due nuovi appartamenti.

Questo spazio non deve essere trattato come un avanzo.

Anche se piccolo e magari privo di finestre, deve essere progettato bene: ordinato, illuminato, pulito, funzionale.

Nel caso tipo del Reel, proprio la creazione di un piccolo disimpegno comune permette di separare le due unità e dare a ciascun bilocale un ingresso autonomo.

È un passaggio progettuale molto importante, perché consente di trasformare una sola abitazione in due unità distinte, senza compromettere la leggibilità dell’intervento.

I pilastri non si demoliscono: si leggono e si integrano nel progetto

Nel Reel la fase di demolizione dei tavolati interni è stata rappresentata in modo semplificato, per rendere più chiaro e immediato il passaggio dallo stato di fatto al nuovo progetto. Nella realtà, però, prima di demolire qualsiasi parete è indispensabile verificare la struttura dell’immobile.

Negli appartamenti degli anni ’50, ’60 e ’70 è frequente trovare tramezzi interni demolibili, ma possono essere presenti anche pilastri, travi, setti o altri elementi strutturali che non possono essere rimossi. Per questo motivo, un frazionamento serio parte sempre da una lettura tecnica della pianta e, quando necessario, da una verifica strutturale specifica.

Nel caso rappresentato, eventuali pilastri o elementi strutturali non vengono eliminati, ma devono essere integrati nel nuovo layout. La soluzione migliore, quando possibile, è farli ricadere all’interno delle nuove murature divisorie, ad esempio nella parete di separazione tra le due unità, nei setti distributivi, nelle armadiature o nei disimpegni.

In altri casi possono rimanere piccole riseghe o sporgenze, purché siano collocate in punti che non disturbano l’arredo, i passaggi, l’apertura delle porte o la vivibilità degli ambienti. Un pilastro ben integrato può diventare quasi invisibile nella nuova distribuzione; un pilastro ignorato, invece, può compromettere la qualità del progetto.

Prima di procedere con un frazionamento, quindi, bisogna sempre capire quali pareti siano semplici tavolati, quali elementi siano portanti, dove si trovino eventuali pilastri e se servano verifiche statiche o autorizzazioni specifiche.

Un buon progetto non ignora i vincoli strutturali. Li riconosce, li rispetta e li usa per costruire una distribuzione più intelligente.

La parete tra i due appartamenti: non basta un tramezzo

Quando si fraziona un appartamento, la parete che separa le due nuove unità non può essere trattata come una normale parete interna.

Non stiamo più separando una camera da un soggiorno.

Stiamo separando due proprietà, due abitazioni, due vite domestiche diverse.

Per questo la nuova parete divisoria deve essere progettata con attenzione, soprattutto dal punto di vista acustico.

Voci, televisione, rumori domestici, elettrodomestici, porte, impianti: tutto può diventare fonte di disturbo se la separazione è fatta male.

In molti casi si lavora con doppia muratura, materiali fonoisolanti, intercapedini, pannelli specifici e soluzioni tecniche capaci di ridurre la trasmissione dei rumori.

Questo non è un dettaglio secondario.

Un frazionamento può anche essere bello sulla carta, ma se tra i due appartamenti si sente tutto, il valore percepito crolla e possono nascere problemi seri tra i futuri proprietari.

Finestre, esposizione e orientamento: il vero limite di molti frazionamenti

Uno degli elementi più importanti da verificare è la posizione delle finestre.

Un appartamento grande può essere frazionato solo se ogni nuova unità riesce ad avere locali abitabili dotati di adeguata illuminazione e aerazione naturale.

Non basta avere tanti metri quadri.

Servono finestre distribuite bene.

Nel caso tipo mostrato nel Reel, la pianta aveva una caratteristica favorevole: molte aperture e una distribuzione che permetteva di dare aria e luce ai nuovi ambienti principali.

Questo è un grande vantaggio.

Al contrario, molti appartamenti grandi sembrano frazionabili sulla carta, ma poi falliscono proprio su questo punto: poche finestre, affacci concentrati su un solo lato, esposizione sfavorevole, ambienti ciechi non ammessi, camere senza requisiti minimi.

Anche l’orientamento conta.

Creare una nuova unità mono-esposta solo a nord può essere un problema in molti regolamenti locali, perché riduce comfort, luce naturale e qualità abitativa.

Per questo, prima di parlare di frazionamento, bisogna sempre leggere la planimetria insieme all’esposizione.

Bagni e cucine: il frazionamento si decide spesso dagli scarichi

Un altro punto decisivo riguarda gli impianti.

Bagni e cucine non si possono posizionare ovunque solo perché graficamente “ci stanno”.

Bisogna verificare la presenza delle colonne di scarico, la possibilità di realizzare le pendenze, la posizione delle montanti, gli attraversamenti, le ventilazioni e le eventuali servitù tecniche.

Nel frazionamento, la soluzione migliore è concentrare bagno e cucina vicino ai blocchi impiantistici esistenti o comunque in posizioni tecnicamente sostenibili.

Più gli scarichi si allontanano dalle colonne, più aumentano complessità, costi e rischi.

In alcuni casi può essere necessario rialzare porzioni di pavimento per garantire le pendenze corrette.

In altri casi, invece, l’operazione può diventare poco conveniente o addirittura non praticabile.

È qui che un progetto serio fa la differenza.

Non basta disegnare due bilocali.

Bisogna capire se quei due bilocali possono essere realizzati davvero.

Due appartamenti vogliono due impianti

Un frazionamento crea nuove unità autonome.

Questo significa che, oltre alla distribuzione interna, bisogna pensare anche alla separazione degli impianti.

Nella pratica, può essere necessario verificare o prevedere:

nuovi contatori elettrici,
nuovi quadri elettrici,
linee indipendenti,
separazione o contabilizzazione dei consumi,
gestione del riscaldamento,
eventuale separazione dell’acqua,
citofono, antenna, fibra, climatizzazione,
allacci e pratiche con i gestori.

L’impianto elettrico è spesso quello più semplice da separare, ma richiede comunque nuove linee, nuovi quadri e spesso nuovi contatori.

Il riscaldamento può essere più o meno complesso a seconda che sia autonomo, centralizzato o centralizzato con contabilizzazione.

L’impianto idrico-sanitario è quasi sempre il più delicato, perché dipende da scarichi, montanti e percorsi tecnici.

Per questo il frazionamento non è solo un progetto architettonico.

È un progetto tecnico completo.

Superfici minime e requisiti igienico-sanitari

Ogni nuova unità deve rispettare le regole previste dalle normative nazionali, regionali e comunali.

Bisogna verificare:

superficie minima dell’alloggio,
superficie minima delle camere,
dimensione della zona giorno,
altezze minime,
rapporti aeroilluminanti,
dimensioni dei bagni,
ventilazione naturale o meccanica,
dotazioni minime,
eventuali regole locali più restrittive.

Il Decreto Salva Casa ha introdotto alcune semplificazioni e ha riacceso l’attenzione sulle superfici minime, ma non significa che si possa fare tutto ovunque.

Ogni Comune può avere regole specifiche.

Milano può avere alcune possibilità diverse rispetto ad altri Comuni dell’hinterland.

Altri territori possono essere più restrittivi.

Per questo ogni progetto deve essere verificato sul regolamento edilizio comunale, sul regolamento locale d’igiene, sulla normativa regionale e sullo stato legittimo dell’immobile.

Il condominio può incidere sull’operazione

Un frazionamento non riguarda solo l’interno dell’appartamento.

Può coinvolgere anche aspetti condominiali.

Bisogna verificare il regolamento condominiale, soprattutto se contiene limiti alla divisione delle unità, all’apertura di nuovi ingressi, al passaggio di impianti, all’utilizzo delle parti comuni o alla modifica di elementi comuni.

Dopo il frazionamento, inoltre, possono dover essere aggiornate le tabelle millesimali, perché da una unità immobiliare ne nascono due.

Questo aspetto spesso viene sottovalutato, ma va considerato fin dall’inizio.

Anche eventuali passaggi impiantistici nelle parti comuni, nuovi contatori, nuove canalizzazioni o modifiche al citofono possono richiedere verifiche e autorizzazioni.

Frazionare può creare valore, ma non sempre conviene

Il punto centrale è questo: il frazionamento può essere una leva molto potente, ma non è una formula magica.

Conviene solo quando il valore finale delle nuove unità supera in modo significativo:

il valore dell’appartamento nello stato attuale,
i costi di progettazione,
le pratiche edilizie,
i lavori di ristrutturazione,
la separazione degli impianti,
gli aggiornamenti catastali,
i costi condominiali,
gli imprevisti,
i tempi e il rischio dell’operazione.

Se il margine è basso, frazionare può non avere senso.

Se il progetto crea due appartamenti troppo piccoli, bui, scomodi o pieni di compromessi, il mercato può penalizzarli.

Se gli impianti sono troppo complessi, il costo può assorbire tutto il vantaggio.

Se la normativa locale non consente determinate soluzioni, l’operazione si ferma prima ancora di iniziare.

Per questo la domanda giusta non è:

“Si può dividere?”

La domanda giusta è:

“Si può dividere bene, a norma, con un risultato vendibile e con un margine reale?”

Il nostro metodo: analisi prima, progetto dopo

Quando analizziamo un appartamento grande, non partiamo mai dalla demolizione dei muri.

Partiamo dalla fattibilità.

Studiamo:

la planimetria,
la distribuzione delle finestre,
l’orientamento,
i muri e gli eventuali pilastri,
gli impianti,
le colonne di scarico,
il regolamento condominiale,
i requisiti igienico-sanitari,
la normativa comunale,
il valore nello stato attuale,
il valore potenziale dopo frazionamento,
i costi e il margine dell’operazione.

Solo dopo questa analisi ha senso parlare di progetto.

Un buon frazionamento non deve solo aumentare il numero degli appartamenti.

Deve aumentare il valore reale dell’immobile.

Hai un appartamento grande a Milano o dintorni?

Se hai un appartamento grande, datato o con spazi poco efficienti a Milano o dintorni, prima di venderlo può essere utile capire se esiste un potenziale di frazionamento.

In alcuni casi, un trilocale ampio o un appartamento di grande metratura può essere trasformato in due unità più piccole, funzionali e più appetibili per il mercato.

In altri casi, invece, il frazionamento non conviene e può essere meglio lavorare su un cambio layout, un restyling o una valorizzazione meno invasiva.

La differenza la fa l’analisi.

Noi possiamo aiutarti a capire se il tuo immobile può essere valorizzato, quali scenari sono possibili e se il frazionamento può generare un reale aumento di valore.

Se vuoi analizzare il potenziale del tuo appartamento, scrivici in privato o contattaci tramite il sito.

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