Le case di ringhiera milanesi hanno spesso caratteristiche che le rendono particolarmente interessanti dal punto di vista della valorizzazione immobiliare.

Camere molto grandi, distribuzioni nate in un’altra epoca, muri portanti interni, affacci sul ballatoio comune e metrature che oggi possono consentire configurazioni completamente differenti.

In questo nuovo caso studio siamo partiti da un tipico trilocale di ringhiera della vecchia Milano e ci siamo posti una domanda:

potremmo trasformarlo in due bilocali indipendenti affiancati?

La risposta, guardando esclusivamente la planimetria, sembrerebbe positiva.

Ma questo progetto mostra molto bene perché un frazionamento immobiliare non possa essere valutato semplicemente disegnando un muro a metà dell’appartamento.

In questo caso entrano in gioco almeno cinque elementi decisivi:

• il secondo ingresso dal ballatoio;
• la modifica della facciata;
• la presenza di un muro portante;
• i due nuovi bagni ciechi e relativi scarichi;
• l’isolamento acustico tra le nuove unità.
• Nuovo contatore e  nuovo citofono

E solo dopo aver risolto questi aspetti ha senso chiedersi se il valore finale dei due bilocali giustifichi economicamente l’operazione.

Il progetto: da un unico trilocale a due bilocali affiancati

La planimetria di partenza rappresenta una configurazione abbastanza tipica delle abitazioni di ringhiera.

Abbiamo:

• ingresso dal ballatoio comune;
• cucina separata;
• un bagno;
• due camere di dimensioni generose;
• muratura portante interna;
• aperture sia verso il ballatoio sia sul fronte opposto.

Proprio la grande dimensione delle camere permette di ripensare completamente la distribuzione.

Nel progetto abbiamo quindi ricavato due bilocali indipendenti, ciascuno composto da:

• ingresso autonomo;
• soggiorno con cucina;
• camera matrimoniale;
• bagno;
• disimpegno;
• spazi per armadiature e lavatrice.

I due appartamenti risultano affiancati e mantengono una distribuzione sufficientemente equilibrata.

Ma il primo problema compare immediatamente.

Primo ostacolo: creare il secondo ingresso dal ballatoio

L’appartamento originario dispone di un unico ingresso.

Per creare due unità realmente autonome abbiamo bisogno di due accessi indipendenti.

Nel progetto il nuovo ingresso viene ottenuto trasformando una delle aperture esistenti sul ballatoio:

da finestra

a

porta di ingresso.

Dal punto di vista distributivo è una soluzione estremamente efficace, perché evita di creare una bussola comune all’interno dell’appartamento e consente ai due bilocali di accedere direttamente dal ballatoio.

Ma dal punto di vista edilizio e condominiale la questione è molto più delicata.

Trasformare una finestra in porta significa modificare il prospetto

Anche se stiamo lavorando sul prospetto interno dell’edificio e non sulla facciata principale verso strada, stiamo comunque intervenendo sull’aspetto esterno del fabbricato.

La CILA è utilizzabile per la manutenzione straordinaria cosiddetta “leggera” soltanto quando, tra le altre condizioni, l’intervento non riguarda le parti strutturali e non modifica i prospetti. È lo stesso Comune di Milano a specificarlo nella propria scheda dedicata alla manutenzione straordinaria leggera.

Nel nostro caso abbiamo entrambe le situazioni:

modifica del prospetto + intervento su parte strutturale.

Quindi una semplice CILA non è sufficiente.

Serve davvero l’autorizzazione del condominio?

Qui è importante essere precisi.

La facciata è normalmente parte comune dell’edificio e l’articolo 1122 del Codice Civile stabilisce che il proprietario non possa eseguire nella propria unità opere che rechino danno alle parti comuni o compromettano:

• stabilità;
• sicurezza;
• decoro architettonico.

La norma prevede inoltre che venga data preventiva comunicazione all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea.

Non esiste però una regola generale secondo cui ogni singola modifica alla facciata richieda automaticamente una delibera assembleare.

Bisogna verificare:

• regolamento condominiale;
• eventuale regolamento contrattuale;
• caratteristiche dell’intervento;
• alterazione del decoro;
• uso delle parti comuni;
• eventuali vincoli sull’edificio.

Nel caso che stiamo analizzando, però, stiamo trasformando una finestra affacciata sul ballatoio comune in una nuova porta d’ingresso.

Per questo, prima ancora di sviluppare completamente il progetto, io procederei con:

verifica del regolamento condominiale → confronto con amministratore → valutazione dell’eventuale passaggio assembleare → assenso scritto quando necessario.

È uno dei punti che potrebbe realmente decidere se continuare o abbandonare l’operazione.

Inoltre, se l’edificio fosse sottoposto a tutela o si trovasse in un ambito soggetto a disciplina paesaggistica, potrebbero essere necessarie ulteriori verifiche e autorizzazioni. A Milano esistono effettivamente procedimenti paesaggistici relativi anche all’apertura di porte-finestre su cortili interni.

Secondo ostacolo: il muro di spina portante

Il secondo elemento importante è tipico di moltissimi edifici della vecchia Milano.

Queste costruzioni spesso non hanno una struttura a telaio con pilastri come quella che siamo abituati a vedere negli edifici più moderni.

La struttura verticale è costituita principalmente da murature portanti.

Nel nostro caso è presente proprio un importante muro di spina centrale.

E il nuovo layout richiede di modificare una delle aperture presenti in questa muratura.

Qui non siamo più davanti allo spostamento di un semplice tavolato.

Aprire una nuova porta in un muro portante

Nell’appartamento di destra, per ottenere la distribuzione prevista, la porta esistente non si trova nella posizione corretta.

Il progetto prevede quindi:

• chiusura della vecchia apertura;
• realizzazione di una nuova apertura;
• verifica della muratura;
• ripristino della continuità strutturale.

È necessario l’intervento di un ingegnere strutturista, che dovrà analizzare:

• tipologia della muratura;
• spessore;
• qualità;
• carichi;
• disposizione dei solai;
• aperture già presenti;
• comportamento della parete;
• eventuali vulnerabilità dell’edificio.

Non è corretto decidere preventivamente che basteranno “due putrelle”.

La soluzione tecnica potrebbe effettivamente utilizzare profili metallici, ma dovrà essere determinata dal calcolo.

A seconda della situazione si può parlare, per esempio, di:

architrave metallico

oppure di una vera e propria:

cerchiatura metallica dell’apertura.

Dimensioni, profili, collegamenti e modalità di posa vengono definiti dallo strutturista.

Perché in questo caso non basta la CILA

Il D.P.R. 380/2001 prevede la SCIA ai sensi dell’articolo 22 per gli interventi di manutenzione straordinaria che interessano le parti strutturali dell’edificio.

Anche il Comune di Milano classifica espressamente la manutenzione straordinaria sulle strutture come manutenzione straordinaria pesante, con regime amministrativo SCIA.

Quindi, nel caso tipo che stiamo analizzando:

il frazionamento in sé potrebbe rientrare nella manutenzione straordinaria, ma l’intervento sulla muratura portante porta il progetto fuori dal regime della semplice CILA.

Al progetto edilizio si aggiunge inoltre la documentazione strutturale prevista.

In Lombardia gli interventi strutturali devono essere coordinati anche con la disciplina sismica regionale e con gli adempimenti previsti dal D.P.R. 380/2001; sarà il progettista strutturale a individuare l’inquadramento dell’intervento e la relativa pratica.

Spostare una porta portante è un problema insormontabile?

No.

È sicuramente un costo e una complicazione in più, ma è un intervento molto diverso da dire:

“Non si può fare.”

La domanda corretta è:

quanto costa farlo correttamente e quanto valore genera il nuovo layout?

Se per ottenere due appartamenti che valgono complessivamente molto più dell’immobile originario dobbiamo sostenere alcuni migliaia di euro in più per progetto strutturale, opere metalliche e pratiche, l’intervento potrebbe comunque essere perfettamente sensato.

Viceversa, se il margine economico dell’operazione è già molto ridotto, ogni complicazione strutturale pesa maggiormente.

È per questo che la fattibilità tecnica e quella economica devono essere studiate insieme.

Terzo punto: la parete tra i due nuovi appartamenti

Quando l’immobile era un unico trilocale, molte pareti separavano semplicemente ambienti appartenenti alla stessa abitazione.

Dopo il frazionamento la situazione cambia.

Abbiamo due unità immobiliari distinte.

Le strutture che separano i due appartamenti devono quindi essere studiate anche dal punto di vista acustico.

Il riferimento nazionale è il D.P.C.M. 5 dicembre 1997 sui requisiti acustici passivi degli edifici. Per gli edifici residenziali, l’indice di potere fonoisolante apparente degli elementi che separano differenti unità immobiliari è pari ad almeno R’w 50 dB.

Non basta costruire un tavolato più spesso

Un muro divisorio acusticamente performante non si ottiene semplicemente aumentando casualmente lo spessore dei mattoni.

La stratigrafia può essere costituita, ad esempio, da:

• doppia muratura;
• intercapedine;
• materiale fibroso fonoassorbente;
• intonaci;
• giunti correttamente realizzati.

Oppure possono essere utilizzati sistemi a secco specificamente progettati.

La soluzione dipende dal progetto acustico.

Particolare attenzione va data anche a:

• prese elettriche contrapposte;
• tubazioni;
• scarichi;
• attraversamenti impiantistici;
• pavimenti;
• soffitti;
• porte.

Il rumore, infatti, non passa soltanto attraverso la parete.

Può aggirarla attraverso le cosiddette trasmissioni laterali.

Quarto problema: dove portiamo gli scarichi dei due bagni?

L’appartamento originario disponeva di un solo bagno e quindi di una posizione già consolidata della colonna di scarico.

Con il frazionamento dobbiamo crearne due.

Uno degli aspetti più importanti del nuovo progetto è stato quindi cercare di posizionare i nuovi servizi in modo da avvicinare il più possibile entrambi gli scarichi alla colonna esistente.

La soluzione ideale è fare in modo che le tubazioni dei due bagni corrano in prossimità della parete che divide gli appartamenti.

In questo modo:

• riduciamo le lunghezze;
• concentriamo gli impianti;
• riduciamo le interferenze;
• semplifichiamo eventuali rialzi.

Scarichi: quando bisogna rialzare il pavimento

Gli scarichi dei sanitari devono avere:

• diametri adeguati;
• pendenza sufficiente;
• percorso corretto;
• ventilazione;
• raccordi realizzabili.

Il problema è lo spazio disponibile all’interno del solaio e del massetto.

Se abbiamo abbastanza spessore, potremmo riuscire a far passare tutto senza modificare significativamente la quota del pavimento.

Se invece lo spazio non basta, può essere necessario:

rialzare localmente il pavimento del bagno o del disimpegno.

È esattamente lo stesso problema che incontriamo spesso quando cerchiamo di spostare molto un bagno rispetto alla colonna originale.

Per questo, quando analizziamo un frazionamento, la posizione della colonna di scarico deve essere verificata prima di innamorarsi della nuova planimetria.

Due bagni ciechi: a Milano si possono fare?

Nel progetto entrambi i nuovi bagni risultano ciechi.

Questo non significa automaticamente che il progetto sia irrealizzabile.

Il Regolamento Edilizio di Milano, all’articolo 107, permette agli alloggi fino a 70 mq di superficie utile, in assenza di VMC generale, di essere dotati di bagno cieco con aerazione attivata.

Il regolamento prevede ricambi d’aria specifici:

• 6 volumi/ora in espulsione continua nei casi previsti;
• oppure 12 volumi/ora con aspirazione forzata intermittente automatica negli altri casi contemplati.

Devono inoltre essere adottate soluzioni che impediscano la reimmissione dell’aria negli altri locali.

Quindi, in un caso come questo, Milano consente di studiare due bilocali con bagno cieco, purché ciascuna unità e ciascun impianto rispettino tutti i requisiti applicabili.

Attenzione: non tutti i Comuni permettono la stessa cosa

Questo è un punto fondamentale.

Non possiamo prendere un progetto studiato a Milano e affermare che sia automaticamente valido:

• a Monza;
• a Sesto San Giovanni;
• a Corsico;
• a Pavia;
• o in qualsiasi altro Comune.

Prima del frazionamento bisogna sempre verificare il Regolamento Edilizio e la disciplina igienico-sanitaria locale.

Un progetto che a Milano funziona con il bagno cieco potrebbe richiedere una finestra in un altro Comune.

Dove scarica l’aspirazione dei bagni?

Anche questo merita attenzione.

Il fatto che il bagno sia cieco non significa semplicemente installare una ventola e praticare un foro sul ballatoio.

Bisogna progettare:

• percorso del condotto;
• portata;
• posizione dell’espulsione;
• rischio di reimmissione;
• interferenza con finestre vicine;
• facciata;
• parti comuni;
• eventuale canna esistente;
• possibilità di arrivare in copertura.

Il Regolamento milanese richiede espressamente accorgimenti contro la reimmissione dell’aria negli altri locali.

Quindi l’eventuale espulsione sul ballatoio deve essere verificata tecnicamente e condominialmente; se esiste la possibilità di utilizzare un idoneo condotto verso la copertura, questa può risultare una soluzione progettualmente migliore.

E le due nuove cucine?

C’è poi un’altra questione che spesso viene dimenticata quando si fraziona.

Non abbiamo più una cucina.

Ne abbiamo due.

Il Regolamento Edilizio di Milano stabilisce che ogni unità immobiliare abitativa debba disporre di una canna di esalazione dei vapori di cottura di uso esclusivo, realizzata secondo la normativa e normalmente sfociante in copertura, salvo le specifiche eccezioni previste.

Questo significa che nella verifica impiantistica dobbiamo studiare anche:

• cappa della cucina sinistra;
• cappa della cucina destra;
• percorso delle esalazioni;
• eventuali canne esistenti;
• possibilità di riutilizzarle o crearne di nuove.

Un altro motivo per cui il sopralluogo impiantistico deve precedere il progetto definitivo.

Impianti: da uno diventano due

Quando frazioniamo realmente l’unità urbanisticamente e catastalmente, dobbiamo inoltre pensare alla completa autonomia dei due appartamenti.

Dovremo verificare:

• energia elettrica;
• acqua;
• riscaldamento;
• eventuale gas;
• contabilizzazione;
• quadri elettrici;
• citofoni;
• campanelli;
• cassette postali;
• utenze condominiali.

A seconda dell’impianto esistente potremmo dover installare un secondo contatore oppure realizzare sistemi autonomi di contabilizzazione.

Anche il citofono diventa un dettaglio importante: dal ballatoio e dall’ingresso condominiale devono essere identificabili correttamente entrambe le nuove unità.

Il frazionamento deve risultare anche urbanisticamente e catastalmente

Alla fine dei lavori non possiamo semplicemente avere:

due porte + due cucine + due bagni.

Dobbiamo avere due unità correttamente costituite.

Normalmente l’iter comprende:

• pratica edilizia;
• eventuale pratica strutturale;
• opere;
• aggiornamento catastale;
• creazione dei nuovi subalterni;
• verifica delle parti comuni;
• eventuale aggiornamento degli elaborati condominiali;
• certificazioni degli impianti;
• adempimenti relativi all’agibilità quando dovuti.

Il Catasto non autorizza il frazionamento: recepisce una situazione edilizia che deve essere stata legittimamente realizzata.

Una casa di ringhiera ha però un grande vantaggio

Dopo tutte queste criticità potremmo pensare che il progetto sia troppo complicato.

In realtà questa tipologia immobiliare possiede spesso una caratteristica estremamente favorevole:

le dimensioni generose degli ambienti.

Le camere delle vecchie case milanesi possono essere molto più grandi rispetto alle camere degli edifici contemporanei.

È proprio questa abbondanza di superficie che, nel nostro esempio, ci consente di:

• creare due camere matrimoniali ancora utilizzabili;
• inserire due bagni;
• ricavare due soggiorni con cucina;
• mantenere distribuzioni abbastanza equilibrate.

Quello che in origine sembra un appartamento “vecchio e mal distribuito” può quindi nascondere un importante potenziale di trasformazione.

Il ballatoio è contemporaneamente un vantaggio e un ostacolo

Anche il ballatoio presenta due facce.

Da una parte è estremamente utile perché consente potenzialmente di creare due ingressi indipendenti senza sottrarre superficie interna.

Dall’altra, però, per sfruttarlo dobbiamo poter trasformare una finestra in porta.

Quindi lo stesso elemento che rende possibile il progetto può diventare il principale ostacolo condominiale e architettonico.

Questo è un esempio perfetto di ciò che intendiamo quando parliamo di valorizzazione immobiliare.

Non esistono soltanto metri quadrati.

Esistono:

• accessi;
• finestre;
• muri portanti;
• colonne;
• scarichi;
• ballatoi;
• orientamento;
• parti comuni.

Ed è la combinazione di questi elementi a determinare il vero potenziale di un immobile.

CILA o SCIA? La differenza in questo progetto

Possiamo quindi riassumere.

Se frazionassimo un appartamento modificando esclusivamente tramezzi non strutturali, senza alterare prospetti o elementi strutturali, potremmo normalmente trovarci nel campo della manutenzione straordinaria leggera e della CILA. Il Comune di Milano comprende espressamente anche frazionamenti e accorpamenti in questa categoria quando non sono coinvolte parti strutturali.

Nel nostro caso, invece:

✔ frazioniamo l’appartamento
✔ interveniamo sul muro portante
✔ realizziamo una nuova apertura strutturale
✔ chiudiamo quella precedente
✔ trasformiamo una finestra in porta sul prospetto

L’intervento strutturale porta quindi il progetto nel regime della SCIA ex art. 22 del D.P.R. 380/2001, salvo naturalmente ulteriori inquadramenti richiesti dalle caratteristiche specifiche dell’edificio e dagli eventuali vincoli.

La checklist prima di frazionare una casa di ringhiera

Prima di acquistare o iniziare un intervento simile controllerei almeno:

1. stato legittimo dell’appartamento;
2. planimetrie e titoli edilizi precedenti;
3. superficie utile disponibile;
4. dimensione delle due future unità;
5. rapporti aeroilluminanti;
6. orientamento e affacci;
7. possibilità di creare il secondo ingresso;
8. facciata e decoro architettonico;
9. regolamento condominiale;
10. confronto con amministratore;
11. eventuali vincoli paesaggistici;
12. murature portanti;
13. fattibilità della nuova apertura;
14. progetto strutturale;
15. scarichi esistenti;
16. pendenze dei nuovi bagni;
17. eventuale rialzo dei pavimenti;
18. ventilazione dei bagni ciechi;
19. canne di esalazione delle cucine;
20. isolamento acustico tra le unità;
21. impianti elettrici e idraulici;
22. contatori;
23. citofoni;
24. nuovo accatastamento;
25. valore finale dei due bilocali.

Solo dopo questa analisi ha senso passare al computo economico.

Ma conviene davvero dividere un trilocale in due bilocali?

Questa rimane la domanda più importante.

Il fatto che il progetto sia tecnicamente possibile non significa che sia automaticamente un buon investimento.

Bisogna confrontare almeno tre valori:

1. Valore attuale del trilocale

Quanto vale oggi l’appartamento nello stato in cui si trova?

2. Costo totale dell’operazione

Non soltanto muratori e pavimenti.

Dobbiamo considerare:

• demolizioni;
• nuove murature;
• struttura metallica;
• ingegnere strutturista;
• pratica SCIA;
• pratica strutturale;
• serramenti;
• nuova porta sul ballatoio;
• due cucine;
• due bagni;
• scarichi;
• aspirazioni;
• isolamento acustico;
• impianti;
• contatori;
• pratiche catastali;
• eventuali costi condominiali;
• imprevisti.

3. Valore finale dei due bilocali

Quanto possiamo realisticamente ottenere vendendo:

Bilocale A + Bilocale B?

La vera valorizzazione è la differenza tra il valore finale generato e tutto ciò che abbiamo dovuto spendere per ottenerlo.

Una formula estremamente semplice è:

Incremento netto di valore = valore dei due bilocali – valore del trilocale originario – costi dell’intervento

Se quell’incremento non remunera adeguatamente:

• capitale;
• tempo;
• rischio;
• complessità;

il frazionamento può essere tecnicamente bello ma economicamente sbagliato.

Quando questa strategia può essere particolarmente interessante

La trasformazione di un grande appartamento in due unità può avere senso quando:

• i tagli piccoli hanno una forte domanda;
• il prezzo al metro quadrato dei bilocali è superiore;
• l’immobile è sovradimensionato rispetto alla zona;
• gli ingressi sono facilmente separabili;
• gli scarichi sono favorevoli;
• le finestre permettono due alloggi regolari;
• la struttura consente il nuovo layout;
• i costi non assorbono l’incremento di valore.

Le strategie possibili diventano molte.

Il proprietario potrebbe:

• vendere entrambi i bilocali;
• venderne uno e mantenerne uno;
• vivere in uno e mettere a reddito l’altro;
• affittare entrambe le unità;
• utilizzare una parte dell’incasso per ridurre il debito residuo sull’immobile.

Ed è proprio qui che il frazionamento smette di essere soltanto una ristrutturazione e diventa una strategia immobiliare.

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Il progetto entra. Ma il vero lavoro viene prima

Guardando semplicemente il prima e il dopo, la trasformazione può sembrare quasi naturale.

Due grandi camere.

Tre aperture sul ballatoio.

Un appartamento largo abbastanza da essere diviso verticalmente.

E alla fine due bilocali.

Ma tra il primo e il secondo disegno ci sono tutte le verifiche che abbiamo visto:

condominio → facciata → struttura → SCIA → scarichi → bagni ciechi → acustica → impianti → Catasto → numeri.

È per questo che un progetto di valorizzazione non dovrebbe iniziare dalla domanda:

“Quante stanze riesco a farci stare?”

ma da una domanda molto diversa:

“Qual è la trasformazione tecnicamente realizzabile che genera il miglior rapporto tra costo, rischio e valore finale?”

Vuoi capire se il tuo appartamento può essere frazionato?

Hai un grande appartamento, una casa di ringhiera o un immobile da ristrutturare a Milano e provincia?

Possiamo valutare:

• layout attuale;
• ipotesi di frazionamento;
• possibilità di creare nuovi ingressi;
• criticità strutturali;
• scarichi;
• bagni;
• affacci;
• potenziale valore post-intervento;
• convenienza preliminare dell’operazione.

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Avvertenza

Il progetto illustrato è un caso studio progettuale esemplificativo e non rappresenta un intervento realmente eseguito.

La fattibilità di un frazionamento deve essere verificata sul singolo immobile mediante rilievo, accesso agli atti, verifica dello stato legittimo e analisi della normativa vigente.

Titolo edilizio, opere strutturali, modifiche del prospetto, disciplina condominiale, requisiti acustici, ventilazioni, scarichi e accatastamento devono essere valutati da professionisti abilitati in relazione al caso concreto.

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• stato attuale;
• possibilità di cambio layout;
• ipotesi di frazionamento;
• superfici ottenibili;
• criticità urbanistiche e tecniche;
• valore potenziale post-intervento;
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