Un negozio di circa 74 mq utili, due vetrine simmetriche affacciate sulla strada e tre accessi distinti: uno commerciale direttamente dal marciapiede, uno dal cortile condominiale e uno dal vano scala comune.
A prima vista potrebbe sembrare semplicemente un grande locale commerciale ormai poco appetibile. Osservandolo con un approccio progettuale, però, emerge una possibilità completamente diversa: trasformarlo in due bilocali indipendenti, entrambi dotati di soggiorno con cucina, camera matrimoniale e bagno.
Il caso è particolarmente interessante perché non prevede una sola trasformazione, ma due operazioni coordinate:
- il cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale;
- il frazionamento dell’unità originaria in due appartamenti autonomi.
Il cambio d’uso modifica la funzione urbanistica dell’immobile. Il frazionamento modifica invece il numero, la configurazione e l’organizzazione delle unità immobiliari.
Non stiamo quindi semplicemente ristrutturando un negozio e non stiamo neppure limitandoci a dividerlo con una parete centrale. Stiamo cercando di creare due nuovi prodotti immobiliari residenziali, ciascuno con un proprio ingresso, una propria distribuzione, impianti correttamente organizzati e caratteristiche compatibili con le esigenze del mercato.
È proprio questo uno dei principi fondamentali della valorizzazione immobiliare: non limitarsi a osservare ciò che l’immobile è oggi, ma studiare ciò che potrebbe diventare, verificando contemporaneamente fattibilità tecnica, urbanistica, normativa e convenienza economica.
Nel video collegato a questo articolo mostriamo la trasformazione partendo dalla planimetria originale: prima vengono cancellate le pareti da demolire, poi viene tracciato schematicamente il nuovo layout e, infine, appare il progetto arredato e renderizzato.
Guarda qui la trasformazione completa
Un solo progetto, ma due trasformazioni differenti
Nel linguaggio comune, l’intervento potrebbe essere descritto semplicemente come la trasformazione di un negozio in due appartamenti.
Dal punto di vista tecnico, però, la definizione comprende due passaggi differenti.
Il cambio di destinazione d’uso risponde alla domanda:
Questo locale commerciale può essere trasformato in uno spazio residenziale?
Il frazionamento risponde invece a una seconda domanda:
All’interno di questo immobile è possibile realizzare non una, ma due abitazioni autonome, conformi e funzionali?
Per arrivare al risultato rappresentato nel progetto, entrambe le risposte devono essere positive.
Un negozio potrebbe essere trasformabile in un’unica abitazione, ma non necessariamente in due appartamenti. Allo stesso modo, una divisione geometricamente possibile sulla planimetria potrebbe non produrre due alloggi conformi in termini di superfici, altezze, illuminazione, aerazione, accessi, impianti e comfort.
Le due operazioni vengono progettate insieme, ma introducono verifiche, costi e rischi differenti.
| Aspetto | Cambio di destinazione d’uso | Frazionamento |
| Cosa modifica | La destinazione funzionale | Il numero e la configurazione delle unità |
| Nel nostro caso | Da commerciale a residenziale | Da un negozio a due bilocali |
| Domanda principale | Il negozio può diventare abitazione? | È possibile ottenere due alloggi conformi? |
| Elementi decisivi | PGT, requisiti abitativi, oneri e prestazioni | Superfici, accessi, impianti, acustica e distribuzione |
| Conseguenza catastale | Passaggio alla categoria residenziale | Creazione di due unità e subalterni distinti |
| Rischio tipico | Uso residenziale non ammesso o non realizzabile | Due unità troppo piccole, scomode o non conformi |
Il passaggio dalla categoria commerciale a quella residenziale rappresenta un mutamento urbanisticamente rilevante tra categorie funzionali differenti. Le modifiche introdotte dal decreto Salva Casa hanno semplificato alcuni aspetti della disciplina nazionale, ma rimangono determinanti le normative di settore e le eventuali condizioni previste dagli strumenti urbanistici comunali.
Il punto di partenza: un negozio con due vetrine e tre accessi
L’immobile originario è composto da un unico grande negozio al piano terra, con:
- due vetrine simmetriche sulla strada;
- un ingresso commerciale direttamente dalla strada;
- un ingresso secondario dal cortile condominiale;
- un ingresso dal vano scala e dalle parti comuni dell’edificio;
- un piccolo servizio igienico esistente;
- affaccio sia sulla strada sia verso il cortile interno.
Questa configurazione presenta caratteristiche particolarmente interessanti.
La doppia esposizione permette di distribuire gli ambienti principali sui due fronti. Le due vetrine consentono di studiare un’apertura per ciascuna nuova unità, mentre gli accessi dal cortile e dal vano scala permettono di evitare che i futuri appartamenti debbano essere necessariamente accessibili dalla strada.
Quest’ultimo aspetto è tutt’altro che secondario.
In molte vie di Milano e di altre grandi città, un’abitazione con ingresso direttamente dal marciapiede conserva una percezione molto vicina a quella di un ex negozio. Anche quando l’interno viene ristrutturato con cura, l’accesso dalla vetrina può penalizzare:
- la riservatezza;
- la sicurezza percepita;
- la qualità dell’ingresso;
- la separazione tra spazio pubblico e abitazione;
- la percezione commerciale del prodotto finale.
Quando esiste la possibilità di entrare dal cortile o dalle parti comuni, conviene quindi valutarla attentamente prima di conservare l’ingresso commerciale originario.
Nel progetto residenziale, l’accesso dalla strada viene eliminato. Il fronte originariamente utilizzato come ingresso del negozio viene trasformato in una chiusura coerente con la nuova destinazione abitativa, con una parte opaca inferiore e un’apertura finestrata superiore.
I due nuovi appartamenti vengono quindi serviti esclusivamente dagli accessi più riservati:
- il bilocale di sinistra dal cortile condominiale;
- il bilocale di destra dal vano scala comune.
In questo modo, nessuna delle due abitazioni mantiene un ingresso direttamente dal marciapiede.
Perché abbiamo progettato due bilocali
Dividendo i 74 mq utili in due parti pressoché equivalenti, si ottengono due unità compatte, ciascuna organizzata come bilocale.
La parete divisoria centrale viene collocata esattamente in mezzeria rispetto al corpo originario e alle due vetrine su strada. In questo modo, le due unità dispongono di una larghezza simile e ricevono ciascuna un’apertura sul fronte principale.
La scelta di creare due bilocali, anziché un unico appartamento di grandi dimensioni, può risultare interessante quando la domanda della zona è orientata verso:
- single e giovani coppie;
- lavoratori;
- piccoli nuclei familiari;
- investitori interessati alla locazione;
- acquirenti alla ricerca di metrature accessibili.
Non basta, tuttavia, riuscire a inserire graficamente due appartamenti all’interno della planimetria.
Il cambio d’uso deve rendere possibile la nuova funzione residenziale. Il frazionamento deve poi produrre due abitazioni realmente autonome e utilizzabili.
Ognuno dei due bilocali deve quindi essere controllato separatamente rispetto a:
- superficie complessiva;
- superficie delle camere;
- dimensione della zona giorno;
- spazio di cottura;
- bagno;
- altezze;
- illuminazione naturale;
- aerazione;
- accesso indipendente;
- impianti;
- isolamento acustico;
- qualità distributiva.
Il fatto che la superficie complessiva sia sufficiente non garantisce automaticamente che la divisione in due parti produca due appartamenti conformi e commercialmente validi.
Due appartamenti simili, ma non perfettamente speculari
La scelta più immediata sarebbe stata quella di progettare due bilocali perfettamente speculari:
- entrambe le zone giorno rivolte verso il cortile;
- entrambe le camere rivolte verso la strada;
- bagni e cucine completamente allineati;
- distribuzione interna simmetrica.
Dal punto di vista grafico sarebbe stata una soluzione molto ordinata.
Ma progettare non significa necessariamente creare simmetria. Significa sfruttare al meglio gli ingressi, gli affacci e le caratteristiche specifiche di ciascuna porzione.
Per questo abbiamo preferito capovolgere zona giorno e zona notte nei due appartamenti.
Il bilocale di sinistra
Il bilocale sinistro dispone dell’ingresso dal cortile, ma non ha un accesso diretto dal vano scala.
Abbiamo quindi collocato:
- la zona giorno verso il cortile;
- la camera matrimoniale verso la strada.
In questo modo, entrando dal cortile, si accede immediatamente al soggiorno con cucina, evitando di attraversare la zona notte e, soprattutto, evitando di utilizzare la vetrina stradale come ingresso principale dell’abitazione.
La camera affaccia sulla strada. Questa soluzione richiede naturalmente un’adeguata valutazione acustica e serramenti performanti, ma può risultare preferibile rispetto a un ingresso residenziale direttamente dal marciapiede.
Il bilocale di destra
Il bilocale destro dispone invece dell’ingresso dal vano scala comune.
Questa condizione permette di organizzare:
- la zona giorno verso la strada;
- la camera matrimoniale verso il cortile.
La zona giorno può quindi sfruttare la vetrina e l’affaccio più aperto, mentre la camera viene collocata sul fronte interno, generalmente più tranquillo e riservato.
Le due abitazioni non sono perfettamente speculari, ma ciascuna è progettata in funzione del proprio accesso e della qualità dei propri affacci.
È questo uno degli elementi più interessanti della soluzione:
simmetria tecnica dove è utile, differenziazione distributiva dove migliora l’abitabilità.
Il nucleo centrale degli impianti
Uno degli elementi più importanti del progetto è la concentrazione delle funzioni tecniche nella parte centrale dell’immobile.
I due bagni e le cucine sono stati avvicinati il più possibile alla zona in cui si trovavano gli scarichi del servizio igienico originario.
Questa scelta consente di:
- ridurre la lunghezza delle tubazioni;
- controllare più facilmente le pendenze degli scarichi;
- limitare demolizioni e rialzi del pavimento;
- semplificare la distribuzione degli impianti;
- concentrare le eventuali ventilazioni e canalizzazioni;
- ridurre il rischio di attraversare camere e soggiorni con le reti di scarico;
- contenere costi e possibili criticità esecutive.
La presenza dello scarico originario non garantisce automaticamente la fattibilità dei due nuovi bagni.
Occorre verificare:
- quota della colonna;
- diametri;
- pendenze disponibili;
- distanza degli apparecchi;
- spessore del massetto;
- possibilità di attraversare le strutture;
- percorsi consentiti;
- possibilità di collegamento alla rete condominiale.
La distribuzione degli impianti deve essere studiata prima di considerare definitivo il layout. Un bagno o una cucina possono sembrare correttamente collocati sulla planimetria, ma risultare problematici quando si analizzano quote e pendenze reali.
I bagni ciechi e la ventilazione meccanica
Nel progetto i due bagni risultano ciechi.
Questo non significa che possano essere realizzati senza ulteriori verifiche. È necessario controllare ciò che viene ammesso dal regolamento applicabile e progettare un sistema di ventilazione meccanica adeguato.
Il Regolamento edilizio di Milano disciplina l’aerazione dei servizi igienici e gli impianti di aspirazione dei bagni privi di finestra. La portata, il funzionamento continuo o intermittente, il percorso dei condotti e il punto di espulsione devono essere verificati nel progetto impiantistico.
Nel caso rappresentato, l’espulsione potrebbe essere studiata verso il cortile, evitando il fronte principale sulla strada.
La possibilità concreta di:
- attraversare la facciata;
- installare una griglia;
- utilizzare un cavedio;
- percorrere parti comuni;
- realizzare canalizzazioni;
deve però essere verificata sotto il profilo tecnico, comunale e condominiale.
La soluzione non può quindi essere replicata automaticamente in qualsiasi città, edificio o posizione.
La parete tra i due appartamenti: non basta un semplice tramezzo
La parete centrale non ha soltanto la funzione di dividere geometricamente il negozio in due parti.
Una volta completato il frazionamento, essa diventa l’elemento di separazione tra due distinte unità immobiliari e deve quindi garantire un adeguato isolamento acustico.
Non può essere trattata come un normale tramezzo interno realizzato con un semplice forato sottile.
Per gli edifici residenziali, il D.P.C.M. 5 dicembre 1997 indica un valore minimo di 50 dB per l’indice di potere fonoisolante apparente degli elementi di separazione tra due distinte unità immobiliari. La prestazione riguarda la parete completa posta in opera e non soltanto il singolo blocco o pannello utilizzato.
Una soluzione frequentemente adottata può prevedere:
- una prima muratura in laterizio semipieno;
- un’intercapedine;
- un materiale fibroso fonoassorbente;
- una seconda muratura separata;
- intonaco sui due lati.
La doppia parete permette di combinare tre principi:
- massa;
- disaccoppiamento;
- assorbimento nell’intercapedine.
La stratigrafia esatta deve però essere progettata e verificata in funzione dei materiali utilizzati, degli spessori, delle caratteristiche dei solai e dei collegamenti con gli altri elementi dell’edificio.
Non esiste una composizione identica valida per ogni intervento.
Isolamento termico e isolamento acustico non sono la stessa cosa
È importante non confondere le due prestazioni.
Un blocco molto performante dal punto di vista termico non è automaticamente il migliore contro la trasmissione del rumore.
Nell’isolamento acustico tra due appartamenti contano soprattutto:
- massa degli strati;
- disaccoppiamento delle due pareti;
- materiale fonoassorbente nell’intercapedine;
- corretta chiusura dei giunti;
- assenza di collegamenti rigidi impropri;
- continuità della parete;
- controllo delle trasmissioni laterali.
La scelta di un blocco semipieno con buone prestazioni certificate può aiutare a ottimizzare la stratigrafia e a contenere lo spessore complessivo, ma non può sostituire la verifica dell’intero sistema.
Una parete teoricamente performante può infatti perdere gran parte della propria efficacia se il rumore riesce a trasmettersi attraverso:
- pavimento;
- solaio;
- controsoffitto;
- pareti laterali;
- cavedi;
- impianti;
- tubazioni;
- scatole elettriche.
Particolare attenzione deve essere riservata alle prese elettriche collocate sui due lati della parete.
Quando possibile, le scatole non dovrebbero essere installate esattamente schiena contro schiena nello stesso punto, perché potrebbero creare una discontinuità e indebolire la separazione.
Anche tracce impiantistiche, tubazioni e fissaggi rigidi devono essere progettati evitando di compromettere la continuità della parete.
Recuperare centimetri senza sacrificare il comfort acustico
In un immobile di 74 mq, anche pochi centimetri hanno un peso importante.
Una parete acustica efficace è inevitabilmente più spessa rispetto a un semplice divisorio interno in forati sottili. Per questo è utile studiare una stratigrafia capace di raggiungere la prestazione richiesta senza occupare inutilmente superficie.
Lo spessore, però, non deve essere ridotto soltanto per guadagnare qualche centimetro.
Una parete insufficiente potrebbe generare uno dei difetti più penalizzanti per due piccoli appartamenti confinanti: sentire conversazioni, televisione, cucina e attività quotidiane dell’unità adiacente.
La qualità acustica incide direttamente:
- sul comfort;
- sulla privacy;
- sulla percezione qualitativa della ristrutturazione;
- sulla commerciabilità;
- sulla soddisfazione dei futuri proprietari o inquilini.
Il corretto equilibrio consiste nel:
- raggiungere la prestazione acustica necessaria;
- limitare le trasmissioni laterali;
- evitare spessori inutilmente sovradimensionati;
- preservare il più possibile la superficie utile;
- progettare correttamente tutti i passaggi impiantistici.
La stratigrafia della parete centrale deve essere definita già nel progetto preliminare.
Non è corretto rappresentarla come una semplice linea e decidere soltanto in cantiere quanto dovrà essere spessa.
Lo spessore finito può infatti incidere sulle dimensioni:
- dei bagni;
- delle cucine;
- dei passaggi;
- delle camere;
- delle zone giorno;
- delle superfici utili finali.
Nel nostro caso, l’asse della parete viene mantenuto esattamente in mezzeria rispetto al negozio e alle due vetrine.
Se la stratigrafia viene costruita simmetricamente rispetto a questo asse, le due unità conserveranno larghezze effettive il più possibile equivalenti anche dopo la posa di murature, isolante e intonaci.
Perché abbiamo utilizzato cucine a L
In entrambi i bilocali lo spazio giorno è compatto.
Una cucina completamente lineare avrebbe occupato una lunga porzione di parete, lasciando meno libertà per organizzare il soggiorno.
La cucina a L permette invece di sfruttare l’angolo e concentrare in uno spazio più raccolto:
- lavabo;
- piano di lavoro;
- piano cottura;
- frigorifero;
- contenitori e basi.
Il frigorifero viene collocato come elemento terminale della composizione, evitando di interrompere il piano operativo.
Questa scelta consente di liberare parte delle pareti per:
- televisore;
- divano;
- tavolo;
- mobile contenitore;
- elementi decorativi.
Anche quando cucina e soggiorno condividono un unico ambiente, la forma a L aiuta a rendere leggibili due funzioni differenti: da un lato l’area operativa della cucina, dall’altro la zona living.
Non si tratta quindi soltanto di una scelta estetica.
In un ambiente giorno di dimensioni contenute, la cucina a L consente di sfruttare meglio l’angolo, ridurre lo sviluppo occupato sulla parete principale e lasciare più spazio all’arredo del soggiorno. In questo modo, anche in un piccolo open space, zona cucina e zona living rimangono chiaramente riconoscibili.
Questo accorgimento è particolarmente utile nei bilocali ricavati da frazionamenti o cambi di destinazione d’uso, dove ogni metro lineare deve essere progettato con attenzione.
Come eliminare l’ingresso dalla strada e trasformare le vetrine
Un altro punto decisivo riguarda il fronte affacciato sulla strada.
Il negozio dispone originariamente di due vetrine e di un accesso commerciale ricavato nel fronte vetrinato.
Nel progetto residenziale, l’ingresso dalla strada viene eliminato perché i due appartamenti possono essere serviti dal cortile e dal vano scala.
La vecchia apertura commerciale deve quindi essere trasformata in un elemento coerente con la nuova destinazione abitativa.
Una vetrina commerciale non diventa automaticamente una finestra residenziale.
Bisogna verificare:
- regolamento condominiale;
- decoro architettonico;
- caratteristiche della facciata;
- autorizzazioni necessarie;
- rapporti aeroilluminanti;
- isolamento termico;
- isolamento acustico;
- sicurezza;
- eventuali vincoli paesaggistici o storico-architettonici.
La soluzione migliore, quando autorizzata, consiste generalmente nel realizzare una porzione muraria nella parte inferiore e collocare il nuovo serramento nella parte superiore.
Il nuovo elemento dovrà essere progettato in modo coerente con:
- materiali;
- colori;
- allineamenti;
- proporzioni;
- composizione generale del prospetto.
Quando non è possibile modificare visibilmente la facciata
Se il condominio o altri vincoli non consentono una trasformazione visibile della vetrina in muratura, può essere studiata una soluzione alternativa.
All’esterno si può mantenere l’immagine di una vetrina fissa, prevedendo:
- una parte inferiore opaca;
- un rivestimento metallico o di colore coerente con le altre vetrine;
- una parte superiore finestrata;
- la vera muratura realizzata sul lato interno, dietro la porzione opaca.
In questo modo, la facciata può conservare un disegno simile a quello originario, mentre internamente viene costruita la parete necessaria all’abitazione.
Non si tratta di una soluzione automaticamente utilizzabile.
Deve essere verificata sotto il profilo:
- edilizio;
- energetico;
- acustico;
- condominiale;
- architettonico.
Il fatto che la muratura non sia immediatamente visibile dall’esterno non elimina la necessità di controllare autorizzazioni e conformità.
Un rendering della facciata prima e dopo può essere molto utile per mostrare all’amministratore e ai condomini che l’intervento è stato studiato senza compromettere l’estetica dell’edificio.
Cambio d’uso e frazionamento: perché servono due verifiche distinte
Il cambio di destinazione d’uso e il frazionamento non sono sinonimi.
Il cambio d’uso modifica la destinazione urbanistica dell’immobile: nel nostro caso si passa da commerciale a residenziale.
Il frazionamento divide invece l’unica unità originaria in due unità indipendenti.
Il cambio d’uso deve verificare che il negozio possa diventare residenziale.
Il frazionamento deve verificare che sia possibile realizzare due appartamenti autonomi, ciascuno dotato dei requisiti necessari.
Questo significa che la fattibilità va valutata su due livelli.
Primo livello: il negozio può diventare abitazione?
Bisogna verificare:
- compatibilità urbanistica;
- requisiti igienico-sanitari;
- prestazioni energetiche;
- caratteristiche acustiche;
- superfici a contatto con il terreno;
- serramenti;
- altezze;
- illuminazione;
- ventilazione.
Secondo livello: possono nascere due abitazioni?
Bisogna poi verificare separatamente:
- dimensioni di ciascun bilocale;
- ingressi indipendenti;
- impianti separabili;
- bagni e cucine;
- rapporti aeroilluminanti di ogni unità;
- parete divisoria acustica;
- nuovi subalterni catastali;
- funzionalità distributiva di entrambi gli alloggi.
La semplificazione nazionale introdotta sull’articolo 23-ter non rende automatico il cambio da negozio a residenza e non garantisce, da sola, la possibilità di ottenere due alloggi. Rimangono applicabili le normative di settore e le condizioni locali previste per lo specifico immobile e territorio.
Le verifiche da fare prima di progettare i lavori
Prima di acquistare o trasformare un negozio occorre eseguire una vera due diligence.
Compatibilità urbanistica
Bisogna verificare che la destinazione residenziale sia ammessa:
- nella specifica zona urbanistica;
- nell’edificio;
- al piano terra;
- per quella particolare unità;
- in presenza di eventuali tutele delle attività commerciali;
- in rapporto agli strumenti di pianificazione vigenti.
Le linee guida ministeriali precisano che gli strumenti urbanistici comunali possono stabilire specifiche condizioni per i mutamenti di destinazione d’uso. La fattibilità deve quindi essere verificata nel Comune e nella zona in cui si trova concretamente l’immobile.
Stato legittimo
La planimetria catastale non è sufficiente.
Occorre ricostruire i titoli edilizi e confrontare:
- stato autorizzato;
- stato attuale;
- Catasto;
- eventuali pratiche pregresse;
- condoni;
- sanatorie;
- varianti;
- autorizzazioni relative alla facciata e agli accessi.
Eventuali difformità devono essere analizzate prima di presentare il cambio d’uso e il frazionamento.
Dimensioni e requisiti igienico-sanitari
Le due abitazioni devono rispettare i requisiti applicabili a:
- superficie complessiva dell’alloggio;
- camere;
- soggiorni;
- spazi di cottura;
- bagni;
- altezze;
- rapporti aeroilluminanti;
- aerazione;
- visione verso l’esterno.
Il Regolamento edilizio del Comune di Milano disciplina caratteristiche dimensionali, aerazione, locali di servizio e altri requisiti degli ambienti abitativi. La conformità deve essere controllata sul progetto reale e non può essere dedotta dalla sola immagine renderizzata.
Pavimento e contatto con il terreno
Per un immobile al piano terra bisogna capire cosa si trova sotto il pavimento:
- terreno;
- vespaio;
- cantina;
- autorimessa;
- altro piano interrato;
- intercapedine ventilata.
La presenza di un piano sottostante può migliorare la situazione rispetto a un pavimento direttamente contro terra.
In assenza di una separazione adeguata potrebbero essere necessari:
- isolamento;
- vespaio;
- barriera contro l’umidità;
- camera d’aria;
- rialzo del pavimento;
- interventi contro eventuali infiltrazioni.
Queste opere possono incidere sulle altezze interne e quindi sulla fattibilità stessa del cambio d’uso.
Prestazioni energetiche
Pareti, pavimenti, soffitti e serramenti devono essere analizzati in funzione della nuova destinazione.
Un locale commerciale nato senza riscaldamento o non compreso nel volume climatizzato potrebbe richiedere adeguamenti significativi per raggiungere le prestazioni richieste a un’abitazione.
Tra gli interventi da valutare possono rientrare:
- isolamento delle pareti;
- isolamento del pavimento;
- insufflaggio delle intercapedini;
- sostituzione dei serramenti;
- correzione dei ponti termici;
- adeguamento dell’impianto di riscaldamento;
- verifica delle superfici disperdenti.
Acustica verso l’esterno
Le camere e i soggiorni affacciati sulla strada devono essere valutati anche dal punto di vista acustico.
La qualità di:
- serramenti;
- vetri;
- pareti;
- cassonetti;
- giunti;
- prese d’aria;
può incidere in modo determinante sul comfort e sul valore commerciale finale.
Questa verifica è distinta da quella relativa alla parete centrale.
Nel primo caso si studia la protezione dai rumori provenienti dalla strada. Nel secondo si controlla il passaggio del rumore tra i due appartamenti.
Il D.P.C.M. 5 dicembre 1997 disciplina sia le partizioni tra unità immobiliari sia l’isolamento acustico delle facciate e il rumore generato dagli impianti tecnologici.
Impianti e ventilazioni
Bisogna verificare:
- posizione degli scarichi;
- pendenze;
- canne di esalazione;
- ventilazione dei bagni;
- aspirazione della cucina;
- riscaldamento;
- climatizzazione;
- separazione delle utenze;
- contatori;
- posizione delle dorsali;
- attraversamento delle parti comuni.
La realizzazione di due appartamenti richiede inoltre di valutare se gli impianti possano essere correttamente separati, contabilizzati e resi autonomi o indipendenti secondo il progetto prescelto.
Condominio e facciata
Devono essere analizzati:
- regolamento condominiale;
- eventuali divieti;
- apertura o modifica di passaggi;
- utilizzo del cortile;
- modifiche alle vetrine;
- installazione di griglie di ventilazione;
- attraversamento di parti comuni;
- separazione degli impianti;
- decoro architettonico;
- eventuale necessità di deliberazioni o autorizzazioni.
Quale pratica edilizia serve?
Non è corretto stabilire il titolo edilizio osservando soltanto la planimetria.
Il procedimento dipende da:
- tipo di cambio d’uso;
- opere previste;
- categoria dell’intervento;
- normativa regionale;
- strumenti comunali;
- eventuali vincoli;
- caratteristiche dell’edificio.
Le linee guida del MIT chiariscono che, nei casi rientranti nelle semplificazioni dell’articolo 23-ter, il mutamento senza opere è soggetto a SCIA. Quando vengono realizzate opere, il procedimento segue il titolo richiesto per quelle opere; nei casi in cui le opere sarebbero riconducibili alla CILA, il cambio d’uso rimane comunque soggetto al regime indicato dall’articolo 23-ter. Le discipline regionali e locali devono essere considerate nei casi e negli aspetti di rispettiva competenza.
Nel nostro caso non si parla di un semplice cambio d’uso senza lavori.
Il progetto prevede infatti:
- demolizione e costruzione di tramezzi;
- realizzazione della parete divisoria tra le due unità;
- creazione di due bagni;
- realizzazione delle cucine;
- modifica dell’ingresso commerciale;
- adeguamento delle vetrine;
- nuovi impianti;
- frazionamento catastale.
La pratica deve quindi essere impostata da un tecnico abilitato dopo la verifica completa dell’immobile.
Un possibile percorso operativo
Il procedimento può essere organizzato nelle seguenti fasi:
- ricostruzione dello stato legittimo del negozio;
- verifica della possibilità urbanistica del cambio da commerciale a residenziale;
- verifica preliminare della possibilità di realizzare non una, ma due nuove abitazioni;
- rilievo completo dell’immobile;
- studio di più ipotesi di frazionamento;
- controllo separato dei requisiti di ciascun bilocale;
- verifica degli accessi autonomi;
- verifica della separazione delle utenze;
- definizione dello spessore reale della parete acustica;
- analisi di scarichi, pendenze e impianti;
- progetto delle ventilazioni;
- verifica energetica;
- verifica acustica;
- verifica igienico-sanitaria;
- studio della trasformazione delle vetrine;
- confronto con amministratore e condominio;
- calcolo degli oneri urbanistici;
- calcolo dei costi tecnici e dei lavori;
- valutazione del valore di mercato delle due unità finali;
- presentazione del titolo edilizio;
- esecuzione delle opere;
- aggiornamento catastale e adempimenti conclusivi.
In presenza di cambio di destinazione d’uso possono essere dovuti contributi di costruzione, oneri, dotazioni territoriali o monetizzazioni, secondo il tipo di intervento e la disciplina applicabile. Il Comune di Milano pubblica procedure specifiche relative al contributo di costruzione e al reperimento o alla monetizzazione delle dotazioni territoriali.
La domanda decisiva: l’operazione è economicamente conveniente?
La fattibilità tecnica rappresenta solo il primo filtro.
Un cambio di destinazione d’uso con frazionamento può essere possibile, ma economicamente poco conveniente.
Per valutarlo bisogna confrontare:
- costo di acquisto del negozio;
- imposte e spese notarili;
- oneri comunali;
- eventuali monetizzazioni;
- costi tecnici;
- costi del cambio d’uso;
- costi del frazionamento;
- costi di ristrutturazione;
- parete divisoria ad alte prestazioni acustiche;
- isolamento termico;
- isolamento acustico delle facciate;
- modifica delle vetrine;
- nuovi serramenti;
- impianti;
- separazione delle utenze;
- eventuali opere condominiali;
- interessi e costi finanziari;
- tempi dell’operazione;
- valori di vendita realistici dei due bilocali;
- eventuale sconto commerciale dovuto al piano terra;
- margine di sicurezza per imprevisti.
Anche nell’analisi economica è utile separare i due livelli.
Il cambio di destinazione d’uso può comportare:
- oneri urbanistici;
- verifiche energetiche;
- verifiche acustiche;
- adeguamento delle facciate;
- interventi necessari per rendere abitabile il locale.
Il frazionamento introduce invece costi legati a:
- doppia distribuzione interna;
- parete di separazione acustica;
- due bagni;
- due cucine;
- separazione degli impianti;
- separazione delle utenze;
- accessi indipendenti;
- aggiornamento catastale;
- realizzazione di due prodotti immobiliari completi.
Il vantaggio economico nasce soltanto se il valore complessivo dei due bilocali finiti supera in modo adeguato:
- costo del negozio;
- costi del cambio d’uso;
- costi del frazionamento;
- lavori;
- oneri;
- imposte;
- tempi;
- rischio operativo.
Il valore finale non dipende da quanto è costata la ristrutturazione, ma da quanto il mercato è disposto a pagare per i due appartamenti terminati.
Nel flipping immobiliare, il cambio d’uso è potente perché trasforma il prodotto e il mercato di riferimento. Il frazionamento può aumentare il numero delle unità e intercettare una domanda diversa.
Ma più l’operazione è complessa, maggiore deve essere il margine di sicurezza.
Da un negozio vuoto a due abitazioni: il valore nasce prima dal progetto
La trasformazione illustrata mostra come un locale commerciale apparentemente poco interessante possa nascondere un potenziale completamente diverso.
Le scelte decisive non sono state soltanto la costruzione delle pareti interne o la divisione geometrica dello spazio.
Il progetto ha cercato di:
- coordinare cambio d’uso e frazionamento;
- eliminare l’ingresso originario direttamente dalla strada;
- trasformare l’accesso commerciale in una nuova apertura finestrata;
- utilizzare per le abitazioni l’ingresso dal cortile e quello dal vano scala;
- adattare zona giorno e zona notte ai diversi accessi e affacci;
- mantenere l’asse della parete divisoria esattamente in mezzeria;
- progettare la parete centrale come separazione acustica tra unità indipendenti;
- calcolare il suo spessore finito già nella distribuzione preliminare;
- concentrare bagni e cucine attorno al nucleo impiantistico;
- utilizzare cucine a L per liberare pareti nella zona living;
- garantire a entrambe le unità un affaccio su strada;
- trasformare le vetrine senza compromettere la qualità abitativa;
- preservare il più possibile la superficie utile senza sacrificare il comfort.
Questo caso dimostra che il valore non nasce semplicemente dal dividere uno spazio in due.
Nasce dalla capacità di coordinare due operazioni differenti:
trasformare un immobile commerciale in un prodotto residenziale e, contemporaneamente, progettare due unità autonome che siano conformi, funzionali e appetibili per il mercato.
Il cambio di destinazione d’uso crea un nuovo tipo di prodotto.
Il frazionamento ne moltiplica le unità.
È l’integrazione corretta tra queste due leve, e non la sola costruzione di qualche tramezzo, a determinare il vero potenziale dell’operazione.
Il risultato finale deve comunque essere letto correttamente: non è una dimostrazione automatica di fattibilità, ma uno scenario di valorizzazione da sottoporre a verifiche:
- urbanistiche;
- edilizie;
- catastali;
- impiantistiche;
- energetiche;
- acustiche;
- condominiali;
- economiche;
- commerciali.
È proprio questa la differenza tra disegnare una planimetria e progettare un’operazione immobiliare.
Avvertenza: Il progetto illustrato ha finalità esemplificativa e rappresenta uno scenario distributivo preliminare Qualsiasi cambio di destinazione d’uso, frazionamento, modifica delle facciate o realizzazione di nuove unità immobiliari deve essere preceduto da specifiche verifiche tecniche, urbanistiche, edilizie, catastali, energetiche, acustiche, condominiali e amministrative.
La fattibilità, la stratigrafia delle pareti divisorie, il rispetto dei requisiti acustici, la trasformazione delle vetrine e il titolo edilizio necessario dipendono dalla normativa nazionale, regionale e comunale vigente, dalle caratteristiche costruttive dell’immobile e dagli eventuali vincoli presenti.
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