Al Catasto è un appartamento. Ma per il Comune?

È una domanda che può sembrare provocatoria, ma nel settore immobiliare ha un significato molto concreto.

Quando si acquista o si vende un immobile, uno degli errori più frequenti è pensare che una planimetria catastale corrispondente allo stato reale sia sufficiente per dimostrare che l’immobile sia regolare.

Non è necessariamente così.

Catasto e urbanistica svolgono infatti funzioni differenti. La planimetria catastale è certamente un documento importante, ma non sostituisce, di regola, i titoli edilizi che consentono di ricostruire lo stato legittimo dell’immobile.

Ed è proprio qui che una corretta due diligence immobiliare può fare la differenza tra un acquisto consapevole e un problema scoperto quando ormai l’operazione è stata conclusa.

Catasto e Comune verificano cose diverse

La documentazione catastale permette di identificare l’immobile e contiene informazioni come categoria, consistenza, rendita, intestazione e rappresentazione planimetrica.

La verifica urbanistico-edilizia risponde invece a una domanda differente:

quello che vediamo oggi è ciò che è stato legittimamente realizzato e successivamente autorizzato?

Lo stato legittimo dell’immobile è disciplinato dall’art. 9-bis del DPR 380/2001 e viene ricostruito attraverso i titoli che hanno previsto o legittimato la costruzione e gli interventi successivi, secondo le modalità oggi previste dalla norma.

Per questo è possibile che la planimetria catastale rappresenti perfettamente l’appartamento che stiamo visitando, ma che la documentazione edilizia conservata presso il Comune racconti una storia differente.

Al Catasto è un appartamento, ma urbanisticamente potrebbe non esserlo

Facciamo un esempio concreto.

Visitiamo un immobile che si presenta come una normale abitazione. Anche la documentazione catastale lo rappresenta come tale.

Sembrerebbe tutto corretto.

Analizzando però i fascicoli edilizi potremmo scoprire che l’immobile era originariamente autorizzato come laboratorio, ufficio, magazzino o altra destinazione e che il successivo cambio di destinazione d’uso non risulta correttamente legittimato.

È proprio la distinzione affrontata anche nel nostro libro Investimenti Immobiliari 2030: categoria catastale e destinazione funzionale non sono concetti sovrapponibili e una classificazione catastale non risolve automaticamente la verifica urbanistica dell’immobile.

Il problema quindi non è soltanto capire come l’immobile è accatastato oggi, ma verificare come è nato e quali trasformazioni sono state autorizzate nel corso degli anni.

Anche una planimetria perfettamente corrispondente può non bastare

Un altro equivoco molto comune è questo:

“La planimetria catastale è identica alla casa, quindi siamo a posto.”

La corrispondenza tra planimetria e stato reale è certamente importante, ma è una verifica diversa.

Immaginiamo che vent’anni fa siano stati demoliti alcuni tramezzi, spostato il bagno e modificata completamente la distribuzione interna. Successivamente qualcuno aggiorna il Catasto rappresentando esattamente il nuovo layout.

Oggi la planimetria catastale potrebbe quindi coincidere perfettamente con la realtà.

Ma se le opere edilizie che richiedevano un titolo non sono state regolarmente assentite, l’aggiornamento catastale non le rende automaticamente legittime dal punto di vista urbanistico.

Nel nostro libro sintetizziamo questo principio proprio così: le risultanze catastali non coincidono automaticamente con la situazione urbanistico-edilizia e non la certificano.

Come si verifica allora lo stato legittimo di un immobile?

La verifica corretta parte dalla ricostruzione della storia edilizia dell’immobile.

Il tecnico analizza il titolo originario dell’edificio e le successive pratiche che possono aver modificato l’unità immobiliare: ristrutturazioni, varianti, frazionamenti, fusioni, cambi di destinazione d’uso, eventuali sanatorie o altri titoli rilevanti.

Questa documentazione viene poi confrontata con lo stato reale dell’immobile e con la documentazione catastale.

Non bisogna quindi leggere un singolo documento, ma ricostruire una sequenza.

In una vera due diligence immobiliare entrano inoltre in gioco altri elementi: atto di provenienza, visure catastali e ipotecarie, planimetrie, documentazione condominiale e, quando necessaria, ulteriore documentazione tecnica.

Il caso particolare degli immobili molto vecchi

Esiste però un’importante eccezione.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire un titolo edilizio, l’art. 9-bis del DPR 380/2001 consente di ricostruire lo stato legittimo anche attraverso le informazioni catastali di primo impianto e altri documenti probanti, come documenti d’archivio, cartografie, fotografie o altri atti di provenienza dimostrabile.

La stessa disciplina può trovare applicazione quando esiste un principio di prova dell’esistenza del titolo edilizio ma non ne sono disponibili la copia o gli estremi.

È però importante non trasformare questa eccezione in una regola generale.

Non significa che qualsiasi vecchia planimetria catastale diventi automaticamente un titolo edilizio. Significa che, nelle condizioni previste dalla legge, le risultanze catastali possono concorrere insieme ad altri elementi alla ricostruzione dello stato legittimo.

Ecco perché, soprattutto prima di un acquisto o di un’operazione di investimento, fermarsi alla planimetria catastale può essere un errore.

Prima di comprare, non verificare soltanto ciò che vedi

Una casa può essere ristrutturata perfettamente, avere una planimetria catastale aggiornata e presentarsi sul mercato senza alcun elemento apparentemente anomalo.

Ma il vero valore di un immobile dipende anche dalla possibilità di dimostrare correttamente ciò che è stato autorizzato.

Per questo la regola che utilizziamo nelle nostre analisi è semplice:

non comprare soltanto quello che vedi. Verifica quello che è stato legittimato.

La planimetria catastale è un pezzo importante del puzzle.
Non è, da sola, tutto il puzzle.

art. 9-bis DPR 380/2001

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