Si può trasformare un bilocale con cucina separata di circa 53 mq in un vero trilocale, senza aumentare di un solo metro quadrato la superficie?

In alcuni appartamenti della vecchia Milano la risposta può essere sì.

Le tipiche case di ringhiera milanesi, e non solo,  presentano spesso caratteristiche distributive molto diverse da quelle che cerchiamo oggi: stanze molto grandi, talvolta vicine ai 20 mq, ambienti comunicanti uno con l’altro, cucina separata e una zona giorno poco definita o addirittura assente.

Sono appartamenti nati secondo esigenze abitative differenti dalle attuali.

Ed è proprio qui che un buon cambio di layout può creare valore: non aumentando la superficie, ma utilizzando meglio quella già disponibile.

Il caso che analizziamo è uno schema progettuale tipo, sviluppato sulla base di casistiche che ricorrono frequentemente negli immobili che abbiamo analizzato e seguito. Non si tratta della planimetria identificativa di uno specifico cliente: l’obiettivo è mostrare un problema progettuale reale e il metodo con cui può essere affrontato.

Lo stato di fatto: grandi stanze, ma poco spazio realmente sfruttato

L’appartamento di partenza misura circa 53 mq utili ed è composto da due locali principali, cucina separata e bagno.

A prima vista gli ambienti possono sembrare generosi.

Ed effettivamente lo sono.

Il problema è che in molti appartamenti di questo tipo la metratura è distribuita secondo una logica ormai poco adatta alle esigenze contemporanee: camere molto grandi, percorsi interni poco razionali e diversi metri quadrati utilizzati senza generare una vera funzione aggiuntiva.

Una stanza di quasi 20 mq può essere certamente piacevole.

Ma quando la superficie complessiva dell’immobile è poco superiore ai 50 mq, bisogna chiedersi se quella metratura sia davvero utilizzata nel modo più efficiente.

Nel nostro esempio la risposta progettuale è stata quella di ridistribuire gli spazi per ottenere due camere indipendenti e una vera zona soggiorno-cucina di circa 18 mq.

Lo stesso appartamento cambia quindi completamente utilizzo senza cambiare superficie.

Il vantaggio delle case di ringhiera può diventare anche il loro limite

Molte case della vecchia Milano sono caratterizzate da murature portanti perimetrali e muri di spina interni.

Questo significa che non possiamo ragionare sul progetto come se tutte le pareti fossero semplici tramezzi.

Il muro centrale presente in questo appartamento, ad esempio, condiziona inevitabilmente il nuovo layout.

La struttura non impedisce necessariamente la trasformazione, ma ci obbliga a progettare insieme all’edificio e non contro l’edificio.

Ed è uno dei principi più importanti quando si interviene sull’esistente.

Prima ancora di chiedersi dove mettere il divano o quanto deve essere grande una camera, bisogna capire quali muri siano portanti, dove siano collocate le colonne di scarico, dove passino eventuali canne fumarie e quali percorsi possano realisticamente seguire gli impianti.

Il vero nodo del progetto: spostare il bagno

Nel nuovo layout il bagno viene spostato.

Ed è qui che un progetto apparentemente semplice sulla carta può diventare molto più complesso nella realtà.

Un sanitario, soprattutto il WC, non può essere collocato liberamente come un mobile.

Deve essere collegato alla colonna di scarico attraverso una tubazione adeguata, mantenendo una pendenza sufficiente e limitando per quanto possibile lunghezza, curve e cambi di direzione.

Questo significa che, quando spostiamo un bagno, non sempre possiamo arredarlo esattamente come vorremmo.

Il WC, ad esempio, conviene generalmente mantenerlo nella posizione che consente il collegamento più semplice e diretto con la colonna principale. Doccia, lavabo e lavatrice utilizzano scarichi meno impegnativi e concedono normalmente una libertà progettuale maggiore.

È uno di quei casi in cui la buona progettazione nasce da un compromesso intelligente tra estetica, funzionalità e tecnica.

Attraversare un muro portante con gli impianti: attenzione

Nel nostro schema il percorso dello scarico deve confrontarsi anche con il muro di spina centrale.

Un attraversamento impiantistico di una muratura portante non è automaticamente impossibile, ma non può essere trattato come un semplice foro in un tramezzo.

Occorre verificare struttura, posizione e dimensione dell’attraversamento e, soprattutto negli edifici datati, controllare che all’interno della muratura non siano presenti canne fumarie, cavedi o altri impianti.

È una situazione che negli edifici storici e nelle case di ringhiera si incontra più frequentemente di quanto si possa immaginare.

Se l’attraversamento diretto non fosse possibile, il percorso degli scarichi dovrebbe essere ripensato, magari sfruttando un passaggio esistente o modificandone il tracciato.

L’obiettivo resta però quello di evitare, quando possibile, percorsi tortuosi e numerose curve.

E quando un intervento interessa effettivamente parti strutturali cambia anche il relativo regime edilizio: la manutenzione straordinaria non strutturale ricade generalmente nella CILA, mentre gli interventi di manutenzione straordinaria che riguardano parti strutturali rientrano tra quelli soggetti a SCIA. Normattiva

Quando può essere necessario alzare il pavimento

Un altro elemento da verificare è lo spessore disponibile nel pacchetto di pavimento.

Più il nuovo bagno si allontana dalla colonna di scarico, maggiore diventa il dislivello necessario per garantire la corretta pendenza delle tubazioni.

In alcuni interventi può quindi essere necessario rialzare localmente o completamente il pavimento.

Cinque centimetri possono sembrare pochi, ma in una ristrutturazione cambiano diverse cose.

Bisogna verificare i carichi sul solaio, utilizzare eventualmente sottofondi alleggeriti, controllare le soglie, l’altezza interna residua e soprattutto verificare cosa accade in corrispondenza delle finestre.

Se alziamo il pavimento, infatti, l’imposta della finestra si abbassa rispetto alla quota interna.

Anche questo dettaglio deve quindi entrare nella progettazione prima dell’inizio dei lavori.

Se alziamo il pavimento, può nascere anche un’opportunità

Una necessità tecnica può talvolta trasformarsi in un’occasione progettuale.

Quando il pacchetto di pavimento deve essere ricostruito, può essere valutata anche l’installazione di un impianto radiante a pavimento, soprattutto nel caso di una ristrutturazione completa degli impianti.

Un sistema a bassa temperatura può integrarsi molto bene, ad esempio, con una pompa di calore.

Ma anche qui bisogna ragionare sull’edificio nel suo complesso.

In una casa di ringhiera l’unità esterna di una pompa di calore potrebbe trovarsi in prossimità del ballatoio o di altre parti comuni. Rumorosità, vibrazioni, posizione e rapporto con il condominio diventano quindi elementi da verificare attentamente.

Una macchina che lavora soltanto alcune ore durante l’estate non ha necessariamente lo stesso impatto di una macchina utilizzata per il riscaldamento durante l’intera stagione invernale.

Il bagno cieco: a Milano è possibile, ma non basta disegnare una ventola

Nel progetto il nuovo bagno è cieco.

Per un appartamento di questa metratura, a Milano, questa soluzione può essere ammessa.

Il Regolamento Edilizio comunale prevede infatti che negli alloggi fino a 70 mq di superficie utile, anche in assenza di una VMC generale dell’abitazione, possano essere realizzati bagni ciechi dotati di aerazione attivata. La norma stabilisce anche specifici ricambi d’aria: 6 volumi/ora in espulsione continua nei casi previsti oppure 12 volumi/ora con aspirazione intermittente automatica negli altri interventi, oltre agli accorgimenti necessari per evitare reimmissioni negli altri locali. Comune di Milano

Questo però non significa semplicemente “mettere un aspiratore”.

Bisogna capire dove espellere l’aria, verificare eventuali condotti esistenti, studiare il percorso della canalizzazione e assicurarsi che la soluzione sia compatibile con l’edificio e con le parti comuni.

Ed è proprio uno dei motivi per cui la stessa trasformazione può essere molto semplice in un appartamento e molto più complessa in quello accanto.

Il risultato: finalmente una vera zona giorno

Il punto centrale del progetto non è il modo in cui abbiamo disegnato i sanitari.

Avremmo potuto organizzare diversamente il bagno, inserire una lavanderia o scegliere altre configurazioni.

Il vero valore del progetto è il cambio di distribuzione.

Liberando la parte superiore dell’appartamento otteniamo una zona giorno con soggiorno e cucina di circa 18 mq, direttamente collegata all’ingresso dal ballatoio.

Non abbiamo più soltanto una cucina separata considerata come locale di servizio alla casa.

Abbiamo uno spazio nel quale convivono realmente cucina, pranzo e soggiorno.

Le due camere vengono invece disimpegnate e possono essere raggiunte senza dover attraversare l’una per entrare nell’altra.

È un cambiamento apparentemente semplice sulla planimetria, ma molto importante nella vita quotidiana.

E soprattutto trasforma un’abitazione con una distribuzione tipica del passato in un appartamento molto più vicino alle esigenze del mercato contemporaneo.

53 mq prima. 53 mq dopo.

Questo è forse il concetto più importante di tutto il progetto.

La superficie non è aumentata.

Erano circa 53 mq prima e rimangono circa 53 mq dopo.

Quello che cambia è il modo in cui quei metri quadrati lavorano.

Nel vecchio layout parte della superficie era concentrata in ambienti molto grandi rispetto alla dimensione complessiva dell’appartamento.

Nel nuovo progetto la stessa superficie riesce invece a offrire:

due camere separate, una vera zona soggiorno-cucina, un bagno e una distribuzione più razionale.

Ed è proprio questa una delle principali leve della valorizzazione immobiliare.

Prima di pensare necessariamente ad ampliare, bisogna capire se la superficie che abbiamo è già utilizzata al massimo del suo potenziale.

Guarda la trasformazione nel video

Nel video abbiamo rappresentato graficamente il passaggio dallo stato di fatto allo stato di progetto.

La matita elimina le partizioni che non servono più e ricostruisce progressivamente il nuovo layout, mantenendo invariata sagoma e dimensioni dell’appartamento.

Guarda il video su YouTube

Il risultato finale permette di confrontare immediatamente i due schemi e capire quanto possa cambiare un appartamento semplicemente ridistribuendo meglio gli spazi.

Ogni appartamento, però, è un caso diverso

Questo progetto non vuole dimostrare che ogni bilocale di 53 mq possa diventare un trilocale.

Sarebbe un errore.

Prima di impostare una trasformazione simile bisogna conoscere lo stato legittimo dell’immobile, rilevare con precisione le superfici, verificare struttura, impianti, scarichi, altezze, finestre, rapporti aeroilluminanti e regolamenti applicabili.

Lo schema che abbiamo mostrato nasce da problematiche e soluzioni che abbiamo incontrato più volte nelle ristrutturazioni e negli studi di fattibilità.

Ed è proprio questo il senso dei nostri casi studio: allenare l’occhio a riconoscere il potenziale, senza confondere il potenziale con la fattibilità.

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